Theo Điều 115 Bộ luật Dân sự 2015, quyền sử dụng đất là quyền tài sản (là một trong 04 loại tài sản - theo khoản 1 Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015).
Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”.
Như vậy, quyền sử dụng đất là tài sản và người dân được Nhà nước trao quyền sử dụng đất nên chỉ có quyền sử dụng đất (quyền khai thác công dụng) và quyền sử dụng đất được chuyển giao cho người khác bằng các hình thức như chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế,…mà không có quyền định đoạt (vì không phải là chủ sở hữu đất đai).
Trường hợp để người dân có quyền sử dụng đất
Căn cứ Điều 5 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất có quyền sử dụng đất hợp pháp thông qua việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định, cụ thể:
1. Nhà nước giao đất
Nhà nước giao đất là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất (theo khoản 7 Điều 3 Luật Đất đai 2013).
Theo Điều 54 và Điều 55 Luật Đất đai 2013, Nhà nước giao đất gồm 02 hình thức, giao đất có thu tiền và không thu tiền sử dụng đất:
* Không thu tiền sử dụng đất
Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau:
- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức.
 |
- Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp giao đất cho tổ chức kinh tế thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.
- Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;
- Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước;
- Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp.
* Giao đất có thu tiền sử dụng đất
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
- Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;
- Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
- Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.
2. Nhà nước cho thuê đất
Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất (theo khoản 8 Điều 3 Luật Đất đai 2013).
3. Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất
Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định (theo khoản 9 Điều 3 Luật Đất đai 2013).
Khi người sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và có đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận thì cơ quan Nhà nước sẽ cấp giấy chứng nhận theo quy định.
4. Nhận chuyển quyền sử dụng đất
Từ ngày 01/7/2014 đến nay, theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài ra, trong một số trường hợp khác phải có thêm một số điều kiện.
Theo khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013, việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Trên đây là toàn bộ những trường hợp để có Sổ đỏ hợp pháp. Trong đó, khi nhận chuyển nhượng phải có đầy đủ các điều kiện chuyển nhượng và phải làm thủ tục đăng ký biến động đất đai (sang tên Sổ đỏ); chỉ khi nào cơ quan đăng ký đất đai đăng ký vào sổ địa chính thì việc chuyển nhượng mới hoàn tất.
* Theo Luật Việt Nam.
