1. Điều kiện chung để thế chấp
Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013, cụ thể:
+ Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất.
+ Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, nếu thiếu một trong 04 điều kiện trên thì người sử dụng đất không đủ điều kiện thế chấp.
2. Quyền sử dụng đất là di sản thừa kế
Căn cứ: Điều 616 và Điều 617 Bộ luật Dân sự 2015.
Trường hợp di sản thừa kế là quyền sử dụng đất giao cho người quản lý di sản thì người quản lý di sản có nghĩa vụ bảo quản di sản; không được bán, trao đổi, tặng cho, cầm cố, thế chấp hoặc định đoạt tài sản bằng hình thức khác, nếu không được những người thừa kế đồng ý bằng văn bản.
Như vậy, trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất là di sản thừa kế thì phải được toàn bộ người thừa kế đồng ý bằng văn bản nếu không sẽ không được thế chấp.
 |
3. Nhiều người có chung quyền sử dụng đất
Điểm b khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định :
“b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất”.
Như vậy, khi thế chấp trong trường hợp chung quyền sử dụng đất thì phải ủy quyền cho người đại diện thực hiện việc thế chấp. Nếu người đại diện không có văn bản ủy quyền của những người còn lại thì không được thực hiện quyền thế chấp toàn bộ thửa đất.
4. Người chưa đủ 18 tuổi: mất năng lực, hạn chế năng lực hành vi dân sự
Lưu ý:
- Người chưa đủ 18 tuổi, người mất năng lực hành vi dân sự, người hạn chế năng lực hành vi dân sự có quyền thế chấp quyền sử dụng đất (theo quy định của pháp luật gọi là năng lực pháp luật) nhưng không được tự mình thực hiện hoặc tự ý thực hiện việc thế chấp mà phải thông qua người đại diện.
- Người đại diện theo pháp luật gồm:
+ Cha, mẹ đối với con chưa thành niên.
+ Người giám hộ đối với người được giám hộ. Người giám hộ của người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi là người đại diện theo pháp luật nếu được Tòa án chỉ định.
+ Người do Tòa án chỉ định trong trường hợp không xác định được người đại diện đối với con chưa thành niên hoặc người giám hộ đối với người được giám hộ.
+ Người do Tòa án chỉ định đối với người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự.
* Người chưa đủ 18 tuổi
Điều 21 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
"1. Người chưa thành niên là người chưa đủ mười tám tuổi.
2. Giao dịch dân sự của người chưa đủ sáu tuổi do người đại diện theo pháp luật của người đó xác lập, thực hiện.
3. Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười lăm tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi.
4. Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý".
Như vậy, pháp luật không cấm người chưa đủ 18 tuổi thế chấp quyền sử dụng đất (có năng lực pháp luật) nhưng vì người dưới 18 tuổi chưa có năng lực hành vi dân sự đầy đủ nên việc thế chấp quyền sử dụng đất phải do người đại diện theo pháp luật xác lập, thực hiện (đối với người chưa đủ 06 tuổi) hoặc đồng ý (đối với người từ đủ 06 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi).
* Người mất năng lực hành vi dân sự
Căn cứ khoản 1 Điều 22 Bộ luật Dân sự năm 2015, người mất năng lực hành vi dân sự là người có các điều kiện sau:
- Người bị bệnh tâm thần hoặc mắc bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ được hành vi;
- Người có quyền, lợi ích liên quan hoặc của cơ quan, tổ chức hữu quan có yêu cầu tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự;
- Tòa án ra quyết định tuyên bố người này là người mất năng lực hành vi dân sự trên cơ sở kết luận giám định pháp y tâm thần.
Theo khoản 2 Điều 22 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự của người mất năng lực hành vi dân sự phải do người đại diện theo pháp luật xác lập, thực hiện.
Như vậy, trường hợp người mất năng lực hành vi dân sự dù có quyền sử dụng đất nhưng không được thực hiện quyền thế chấp mà phải do người đại diện theo pháp luật xác lập, thực hiện.
* Người hạn chế năng lực hành vi dân sự
Theo khoản 1 Điều 24 Bộ luật Dân sự 2015, người nghiện ma túy, nghiện các chất kích thích khác dẫn đến phá tán tài sản của gia đình thì theo yêu cầu của người có quyền, lợi ích liên quan hoặc của cơ quan, tổ chức hữu quan, Tòa án có thể ra quyết định tuyên bố người này là người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự.
Theo đó, việc xác lập, thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến tài sản của người bị Tòa án tuyên bố hạn chế năng lực hành vi dân sự phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật, trừ giao dịch nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày hoặc luật liên quan có quy định khác.
Như vậy, người hạn chế năng lực hành vi dân sự không được tự ý thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất mà phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật.
Theo Luật Việt Nam.
