Để “cởi trói” cho các nhà đầu tư, mới đây Bộ Xây dựng đã đưa ra dự thảo "Thông tư Hướng dẫn một số nội dung về phát triển và quản lý nhà ở xã hội” (gọi tắt là dự thảo- PV) để lấy ý kiến của các nhà chuyên môn. Và, trong góp ý mới nhất của mình, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) chỉ ra một số tồn tại liên quan đến vấn đề thu hút các nhà đầu tư trong lĩnh vực này.
Tiêu chí gây khó cho nhà đầu tư
Một trong những tiêu chí mà theo HoREA đã tạo ra khó khăn trong việc thu hút nhà đầu tư nhà ở xã hội, đó là kinh nghiệm thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Theo đó, việc lựa chọn sẽ ưu tiên cho nhà đầu tư có kinh nghiệm thực hiện nhiều dự án đầu tư nhà ở xã hội hơn.
“Các nhà đầu tư đã có kinh nghiệm thực hiện các dự án nhà ở, bao gồm cả dự án nhà ở xã hội, dự án nhà ở thương mại đều có năng lực thực hiện dự án nhà ở xã hội và và vì vậy không nên đánh giá cao hơn đối với các nhà đầu tư đã thực hiện nhiều dự án nhà ở xã hội như dự thảo”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nói.
Bên cạnh đó, ông Châu cũng cho rằng, cần khuyến khích xây dựng các dự án nhà ở xã hội đạt chất lượng và có nhiều tiện ích, dịch vụ tương đương dự án nhà ở thương mại và để làm được điều đó, cơ quan chức năng cần thay thay đổi tiêu chí về kinh nghiệm thực hiện các dự án nhà ở xã hội. Điều này không chỉ tạo ra sự công bằng, hợp lý đối với các nhà đầu tư mà nó còn có lợi cho người tiêu dùng.
Ngoài ra, việc quy định về việc sử dụng phần dự án mà nhà đầu tư được phép kinh doanh thương mại còn nhiều bất cập cũng khiến các nhà đầu tư "nhát tay" khi muốn đầu tư vào nhà ở xã hội.
Cụ thể, theo quy định tại Khoản 1, Khoản 2, Khoản 3 Điều 21 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, quy định chủ đầu tư được kinh doanh thương mại 20% tổng diện tích đất ở, nhằm “góp phần giảm kinh phí dịch vụ quản lý, vận hành nhà ở xã hội sau khi đầu tư”. Tuy nhiên với quy định này, theo HoREA vừa thiếu tính khả thi, vừa khó thực hiện cho các Sở, ngành địa phương, vừa không tạo điều kiện cho chủ đầu tư được quyền kinh doanh theo cơ chế thị trường đối với phần diện tích này.
Nguyên nhân xuất phát từ việc Khoản 4 Điều 105 Luật Nhà ở quy định, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư được thu kinh phí quản lý vận hành của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư theo mức giá quy định và giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư quyết định…
Điều này dẫn đến việc không thể hạch toán việc dùng lợi nhuận của phần kinh doanh thương mại để bù đắp, “góp phần giảm kinh phí dịch vụ quản lý, vận hành nhà ở xã hội sau khi đầu tư” trong suốt 50-70 năm về sau.
Từ những lý do trên, HoREA cho rằng, cần xác định thời điểm hạch toán phần lợi nhuận tăng thêm do kinh doanh thương mại phần diện tích 20% tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định giá bán, giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội.
Sau thời điểm này, nên cho phép chủ đầu tư được quyền kinh doanh thương mại phần diện tích 20% này theo cơ chế thị trường và được hưởng lợi nhuận tăng thêm (nếu có), bởi lẽ chủ đầu tư có thể cải tạo, nâng cấp, tăng thêm tiện ích, cung cấp thêm dịch vụ làm tăng thêm giá trị cho phần diện tích này rồi mới kinh doanh.
Mức cho vay tối đa 30% là quá thấp
Liên quan đến vấn đề “tính đúng, tính đủ chi phí lãi vay trong cơ cấu giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội”, trong đó có mức cho vay vốn tối đa, theo HoREA là quá thấp.
“Cụ thể, tại Khoản 3 Điều 9 thông tư liên quan đến cơ cấu giá bán có tính lãi vay, thì tỷ lệ cho vay tối đa vay vốn là 30% và mức lãi suất vay theo quy định của Thủ tướng Chính phủ đối với nhà ở xã hội là quá thấp và chưa phù hợp với các quy định hiện hành của pháp luật về nhà ở”, ông Lê Hoàng Châu cho biết.
Từ những vấn đề trên, HoREA cho rằng cần bổ sung thêm việc tính vốn cho vay và mức lãi suất vay của các tổ chức tín dụng đối với trường hợp dự án nhà ở xã hội không được vay vốn ưu đãi, mà phải vay tín dụng thương mại.
Theo đó, các trường hợp trong cơ cấu giá bán có tính lãi vay thì tỷ lệ cho vay tối đa vay vốn là 80% đối với dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê; 70% đối với dự án nhà ở xã hội để cho thuê mua, bán và mức lãi suất vay ưu đãi theo quy định của Thủ tướng Chính phủ đối với nhà ở xã hội, hoặc mức lãi suất vay thương mại của tổ chức tín dụng để thực hiện dự án nhà ở xã hội”.
Hiện có nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội do không được vay tín dụng ưu đãi, nên phải vay tín dụng thương mại với lãi suất khoảng 9 %/năm là mức lãi suất đã được ngân hàng thương mại hỗ trợ.
HoREA
Liên quan đến quy định “hoàn trả lại hoặc khấu trừ chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng (nếu có)” mà dự thảo đề cập, đại diện HoREA, ông Lê Hoàng Châu cho rằng các cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ chấp thuận chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội, bằng khoảng trên dưới 25% chi phí thực tế mà doanh nghiệp đã bỏ ra, do quy định “số tiền đền bù giải phóng mặt bằng theo phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt” là chưa hợp lý.
Bởi, trên thực tế nhiều doanh nghiệp tự thương lượng, thỏa thuận bồi thường, giải phóng mặt bằng theo giá thị trường, không có “phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt”, nên tất cả các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội đều bị thiệt thòi. Đối với khoản chi bồi thường giải phóng mặt bằng không được công nhận, không được tính vào chi phí đầu tư mà bị coi là lợi nhuận, nên doanh nghiệp lại phải chịu thuế thu nhập doanh nghiệp 20%.
Từ đó, HoREA đề nghị Bộ Xây dựng xem xét bổ sung vào dự thảo hướng dẫn cách tính chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng dự án nhà ở xã hội, đối với trường hợp doanh nghiệp không có “phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt”, để các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội đỡ bị thiệt thòi.
