Những cơn sốt đất thời kỳ “sơ khai”
Đầu thập niên 90 của thế kỷ trước, nhiều lĩnh vực kinh tế của Việt Nam bắt đầu được “cởi trói”, khi mà nhà nước cho phép chuyển đổi hình thức kinh doanh theo kế hoạch sang hình thức kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, trong đó có lĩnh vực bất động sản.
Đến năm 1993, Luật đất đai được thông qua và ngay sau đó, thị trường bất động sản đã chứng kiến cơn sốt đất đầu tiên, nó diễn ra trong bối cảnh Luật đất đai cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất được diễn ra thuận lợi, dễ dàng hơn.
Được cộng hưởng bởi tốc độ tăng trưởng kinh tế ở mức lý tưởng, GDP toàn quốc tăng 8,1% trong năm 1993 và 9% trong năm 1994, đã khiến cho “cơn sốt” này kéo dài trong suốt 2 năm và nó chỉ chấm dứt vào đầu năm 1995.
Sau “cơn sốt” này, thị trường bất động sản Việt Nam rơi vào thời kỳ đóng băng kéo dài suốt 5 năm, từ năm 1995-1999.
Đến năm 2000, bất động sản đã bất ngờ bước vào một “cơn sốt” mới và kéo dài cho đến tận năm 2002. “Cơn sốt” đất này diễn ra cùng thời điểm giá vàng đang tăng rất cao. Lúc bấy giờ, vàng là đơn vị định giá cho giá trị của tất cả mọi thứ, lấy vàng làm chuẩn và thanh toán bằng vàng. Vào giai đoạn 2001 - 2002 , giá đất tăng lên 2,5 - 3 lần (tương đương với 16,5 - 20,1%/năm).
Và như một quy luật, sau cơn bão giá đó, thị trường lại tiếp tục rơi vào thời kỳ “ngủ đông”.
Thị trường đất đai có tác động mạnh mẽ và mối liên hệ mật thiết tới sự phát triển nền kinh tế chung, những cơn sốt đất trong 30 năm qua đều có những căn nguyên riêng.
GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên- Môi trường
Đến năm 2007, “cơn sốt” đất mới lại bắt đầu, lần này giá đất còn tăng cao kinh khủng hơn so với những lần trước đó. Giai đoạn từ cuối năm 2007 - đầu năm 2008 được xem là thời điểm mà “cơn sốt” diễn ra mạnh mẽ nhất. Giá đất tăng bình quân 300%, có những nơi tăng đến 500%.
Đánh giá về các giai đoạn “sốt đất” thời kỳ này, các chuyên gia cho rằng, theo quy luật khách quan, thị trường, trong đó có thị trường bất động sản thường diễn biến theo hình sin, nó phụ thuộc vào các nhân tố như: quy luật giá trị, cạnh tranh; quan hệ cung - cầu; chính sách, cơ chế điều tiết vĩ mô của Nhà nước; tâm thế thị trường và hành vi đầu tư…
"Thị trường bất động sản bao gồm thị trường quyền sử dụng đất thường trải qua các giai đoạn phát triển gần như có tính chu kỳ: Tăng trưởng - ổn định - nóng sốt - đóng băng - trầm lắng - phục hồi và tăng trưởng trở lại...", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết thêm.
Bản chất “cơn sốt đất” đã thay đổi
Tuy nhiên, không giống như những lần “sốt đất” trước đó, kể từ năm 2017, tần suất các đợt “sốt ảo” giá đất nền, đất nông nghiệp tại một số địa phương đã xảy ra thường xuyên hơn và bản chất cũng khác những lần “sốt” trước đó, điều này khiến người tiêu dùng lẫn nhà đầu tư đều bị thiệt hại.
Theo đánh giá của HoREA, nguyên nhân trực tiếp dẫn đến tình trạng này là giới “đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương” lợi dụng các trang mạng xã hội để sử dụng nhiều chiêu trò như: tổ chức các sự kiện giao dịch giả tạo, kinh doanh theo kiểu đa cấp biến tướng, lợi dụng “tâm lý đám đông, hám lợi” để làm giá, thổi giá đất.
Bên cạnh đó, còn có nguyên nhân xuất phát từ sự buông lỏng quản lý, hoặc thậm chí có sự tiếp tay, chống lưng của một số cán bộ chính quyền cấp cơ sở.
Các đợt “sốt ảo” giá đất đã tác động tiêu cực đến sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản, làm cho người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị ngày càng khó tạo lập nhà ở.
Cụ thể, tình trạng giá nhà tăng cao liên tục trong các năm gần đây do thiếu hụt nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở, vô hình trung đã tạo lợi thế cho một số doanh nghiệp đã có sẵn dự án, có sẵn sản phẩm nhà ở, giữ thế “áp đảo” thị trường, “áp đặt” được giá bán và thu được lợi nhuận rất cao, thậm chí là “siêu lợi nhuận”.
Ngoài ra, việc thị trường bất động sản bị rơi vào khủng còn tác động tiêu cực đến nền kinh tế, đến các chủ đầu tư, nhà thầu, nhà cung cấp, nhà tư vấn, đơn vị sản xuất vật liệu xây dựng thiết bị, các ngân hàng, các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, người tiêu dùng, nhất là công nhân, lao động, mà nếu không kịp thời xử lý thì sẽ dẫn đến các hệ lụy khó lường…
Kiểm soát bằng cách nào?
Theo HoREA, thị trường bất động sản giữ vai trò quan trọng trong hệ thống kinh tế, thế nên nhà nước cần phải đẩy mạnh vai trò quản lý của mình nhằm hướng lĩnh vực này vận hành theo đúng cơ chế thị trường.
Cụ thể, theo đơn vị này, mặc dù Khoản 8 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và Khoản 5 Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đều quy định: “Nhà nước có cơ chế, chính sách bình ổn thị trường bất động sản khi có biến động, bảo đảm lợi ích cho nhà đầu tư và khách hàng”, tuy nhiên, trong các đợt khủng hoảng thị trường bất động sản trước đây, sự can thiệp của Nhà nước chưa thật hiệu quả, thường xử lý chậm và thiên về biện pháp hành chính.
Chỉ từ năm 2013 đến nay, Nhà nước đã sử dụng các công cụ về chính sách tiền tệ - tín dụng hiệu quả hơn để bình ổn thị trường, nhưng vẫn chưa sử dụng đầy đủ các công cụ về thuế, hoặc công cụ về quy hoạch để điều chỉnh thị trường bất động sản.
Theo ông Lê Hoàng Châu, cơ chế chính sách pháp luật tác động vào “thị trường bất động sản bao gồm thị trường quyền sử dụng đất” thường có “độ trễ”, do “quy trình đầu tư - xây dựng - kinh doanh” của một dự án bất động sản nhà ở thường mất trên dưới 5 năm mới có sản phẩm đưa ra thị trường. Đây là đặc điểm riêng của thị trường bất động sản cần được các nhà hoạch định chính sách lưu ý hơn khi xây dựng cơ chế, chính sách, pháp luật và đánh giá tác động.
Do vậy, với vai trò “quản trị quốc gia”, nhà nước cần phải điều tiết, kịp thời và hiệu quả nền kinh tế, trong đó có “thị trường bất động sản bao gồm thị trường quyền sử dụng đất”, đặc biệt khi thị trường có biến động, khi xuất hiện dấu hiệu đầu cơ, sốt “bong bóng” hoặc bị “đóng băng”…
Từ những nhật định trên, HoREA cho rằng, trong tương lai, các cơ quan quản lý nhà nước cần phải kiểm soát chặt chẽ thị trường bất động sản vốn đang có xu thế phục hồi và nóng dần lên, nhất là sau khi nước ta kiểm soát được đại dịch COVID-19, đề phòng tình trạng “bong bóng tài sản”, điều có thể dẫn đến khủng hoảng thị trường bất động sản.
Bạn đọc có nhu cầu tư vấn về thủ tục nhà đất, pháp lý dự án hay chỉ đơn giản là mua nhà đất ở đâu giá rẻ... hãy liên hệ với chúng tôi tại ĐÂY.
Luật sư tư vấn miễn phí
