Bán "chui" còn đòi "siết" cọc
Theo đơn tố cáo gởi các cơ quan chức năng của bà Hồ Hữu Phi Oanh (quận 4, TP.HCM), vợ chồng bà đã ký hợp đồng đặt cọc với Công ty Cổ phần Bất động sản Đại Phúc Land (thành viên của Vạn Phúc Group) vào ngày 17/5/2021 để mua căn nhà H5-10 với giá hơn 43 tỷ đồng.
Bà Oanh đã thanh toán đầy đủ tiền đặt cọc (hơn 13 tỷ đồng) theo nội dung hợp đồng, nhằm đảm bảo giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại Phân khu Sunlake Villas thuộc Dự án Khu dân cư Đông Nam (Khu đô thị Vạn Phúc).
Theo thỏa thuận, hai bên sẽ ký sẽ hợp đồng mua bán nhà trong vòng 24 tháng sau ngày ký hợp đồng đặt cọc, không quá ngày 17/5/2023. Tuy nhiên, khi làm việc với Vietcombank, bà Oanh đã bị ngân hàng này từ chối cho vay vì chủ đầu tư không cung cấp được văn bản đồng ý mở bán (do Sở Xây dựng TP.HCM ban hành) theo quy định của pháp luật.
Sau đó, Đại Phúc Land đã cung cấp cho bà Oanh văn bản 15028/SXD-PTN&TTBĐS ban hành ngày 22/12/2020 của Sở Xây dựng TP.HCM về việc bán nhà ở hình thành trong tương lai đối 143 căn nhà liên kế thuộc dự án Khu nhà ở Công ty Đông Nam tại phường Hiệp Bình Phước, quận Thủ Đức để làm bằng chứng rằng dự án đã được cơ quan chức năng cho phép mở bán.
Tuy nhiên, khi kiểm tra văn bản trên, bà Oanh phát hiện căn nhà H5-10 không nằm trong 143 căn mà Sở Xây dựng cho phép mở bán. Không chỉ riêng căn này, mà toàn bộ khu H đều không được Sở Xây dựng cho phép bán.
Phân khu Sunlake Villas thuộc Khu đô thị Vạn Phúc. Ảnh: Cẩm Viên.
Để làm rõ thông tin, bà Oanh đã liên hệ với Sở Xây dựng để hỏi về căn nhà H5-10 nói trên. Theo trả lời của Sở Xây dựng ngày 13/9/2023, cơ quan này chỉ có văn bản số 15028/SXD-PTN&TTBĐS ngày 22/12/2020 thông báo về việc bán nhà ở hình thành trong tương lai đối với dự án Khu nhà ở Công ty Đông Nam (còn gọi là Khu đô thị Vạn Phúc).
Căn cứ vào thông tin trên thì cho đến thời điểm này, Sở Xây dựng TP.HCM chưa cho phép Đại Phúc Land bán những căn nhà liên kế thuộc khu H, trong đó có căn H5-10 của bà Oanh. Sau đó, bà Oanh đề nghị Đại Phúc Land trả lại cọc, vì chủ đầu tư đã có hành vi lừa dối khách hàng khi bán nhà mà chưa được cơ quan chức năng cấp phép.
Tuy nhiên, Đại Phúc Land không những không trả lại cọc mà còn gởi thư thông báo chấm dứt hợp đồng và "siết" toàn bộ số tiền cọc hơn 13 tỷ đồng của bà Oanh. Lý do mà Đại Phúc Land đưa ra là bà Oanh đã vi phạm khi không ký hợp đồng mua bán theo hạn định.
"Nếu căn nhà H5-10 chưa được phép mở bán, Đại Phúc Land không thể ký hợp đồng cọc với tôi ở thời điểm 2 năm trước. Đại Phúc Land cố tình lừa dối để bán nhà cho tôi. Bây giờ lại muốn 'chiếm đoạt' hơn 13 tỷ đồng của tôi thì họ quá xem thường pháp luật", bà Oanh bức xúc.
"Lập lờ đánh lận con đen"
Theo đơn tố cáo của bà Oanh gởi các cơ quan chức năng, Đại Phúc Land cố tình né tránh cung cấp các giấy tờ liên quan đến vấn đề cho phép mở bán đối với căn nhà H5-10. Thậm chí, doanh nghiệp này còn cung cấp cho bà những văn bản không liên quan nhằm "lập lờ đánh lận con đen".
Bà Oanh cho biết thêm, tại cuộc họp ngày 27/9/2023, ngoài 143/742 căn nhà được Sở Xây dựng TP.HCM cấp phép mở bán theo văn bản 15028/SXD-PTN&TTBĐS nêu trên, Đại Phúc Land tuyên bố rằng các căn hộ còn lại (bao gồm căn nhà H5-10) tại Dự án Khu dân cư Đông Nam vẫn kinh doanh bình thường mà không cần và không buộc phải có "văn bản xác nhận nhà ở thương mại đủ điều kiện bán, cho thuê, cho thuê mua" và không buộc phải đáp ứng các điều kiện đối với kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai (!?).
Không những vậy, Đại Phúc Land còn viện dẫn "Quyết định số 3546/QĐ-UBND ký ngày 22/8/2018 về việc phê duyệt đồ án điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu nhà ở Đông Nam, phường Hiệp Bình Phước, TP. Thủ Đức, TP.HCM", để buộc bà Oanh tiếp tục ký kết hợp đồng mua bán đối với căn nhà H5-10, mà không cần phải có "văn bản xác nhận nhà ở thương mại đủ điều kiện bán, cho thuê, cho thuê mua".
Tuy nhiên, Quyết định số 3546/QĐ-UBND nêu trên là văn bản chấp thuận về quy hoạch trong một dự án đầu tư xây dựng, chứ không phải văn bản do Sở Xây dựng TP.HCM cấp để chấp thuận cho chủ đầu tư kinh doanh, mở bán nhà ở hình thành trong tương lai, cụ thể là căn nhà H5-10.
Mới đây, Đại Phúc Land lại cung cấp cho bà Oanh hình chụp văn bản 10708/STNMT-QLĐ do Sở Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) TP.HCM ban hành ngày 16/11/2023 về việc thông báo kết quả kiểm tra hiện trạng sử dụng đất, nhà ở, công trình xây dựng và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở của chủ đầu tư Dự án Khu nhà ở Đông Nam (đợt 11), trong đó chủ đầu tư đề nghị kiểm tra dự án để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua đối với căn nhà H5-10.
Tuy nhiên, hình chụp chỉ bao gồm phần đầu và phần cuối của văn bản 10708/STNMT-QLĐ, nên không rõ những nội dung còn lại ở phần giữa liên quan đến vấn đề gì. Bên cạnh đó, ý kiến của Sở TN-MT TP.HCM tại Công văn số 10708/STNMT-QLĐ chỉ đề cập đến việc chủ đầu tư liên hệ Văn phòng Đăng ký Đất đai để thực hiện các thủ tục cấp giấy chứng nhận.
Điều này không đồng nghĩa và không được hiểu rằng Sở TN-MT TP.HCM xác nhận căn nhà H5-10 đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và cho phép chủ đầu tư được kinh doanh nhà hình thành trong tương lai đối với căn nhà H5-10. Ngoài ra, cần lưu ý rằng, việc chấp thuận mở bán nhà ở hình thành trong tương lai thuộc thẩm quyền của Sở Xây dựng.
Đại diện chủ đầu tư cho rằng, nhà đã xây xong thì cần gì đến giấy phép mở bán nữa!? Ảnh: Cẩm Viên
Phóng viên cũng được bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land cung cấp hình chụp văn bản trên khi trao đổi về vụ việc. Tuy nhiên, bà Hương từ chối cung cấp văn bản đầy đủ khi được yêu cầu.
Ngoài ra, bà Hương cho biết thêm, giấy phép mở bán chỉ ghi nhận việc hoàn thành móng cọc và đảm bảo chủ đầu tư cam kết xây dựng đúng tiến độ. Trong trường hợp của Đại Phúc Land, khách hàng chỉ cần thanh toán 30% tiền đặt cọc và ký hợp đồng mua bán khi tài sản đã hình thành. "Công ty đã bỏ qua bước yêu cầu giấy phép mở bán vì đã có đủ năng lực tài chính và không thể thay đổi quy trình theo yêu cầu của khách hàng", bà Hương nói.
Theo luật sư Bùi Gi Phong, Đoàn Luật sư TP.HCM, Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản quy định trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, thành phố về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Đồng thời, luật sư Bùi Gi Phong khẳng định, khi chủ đầu tư và khách hàng ký kết hợp đồng cọc hay văn bản thỏa thuận đều được xem là giao dịch mua bán. Do đó, nếu chưa đáp ứng các điều kiện để đưa sản phẩm vào kinh doanh mà chủ đầu tư đã huy động vốn của khách hàng là sai luật. Trong trường hợp này, chủ đầu tư phải trả lại tiền đặt cọc cho khách hàng, đồng thời bồi thường mọi thiệt hại (nếu có).
