Đất nền Bình Dương bỗng dưng nhộn nhịp, vì sao?

Đất nền tăng giá

Nhiều nhà đầu tư đang tìm đến các thị trường mới nổi của Bình Dương như Phú Giáo, Bắc Tân Uyên để mua đất nền đón sóng hạ tầng công nghiệp thay vì các khu vực truyền thống như Dĩ An, Thuận An hay Thủ Dầu Một, nơi từng nở rộ phân khúc căn hộ, trung tâm thương mại.

Theo ghi nhận của các công ty nghiên cứu, giá đất nền tại Dĩ An đã có sự biến động khá mạnh, trong đó khu vực trung tâm thị xã này hiện dao động từ 60-90 triệu đồng/m2. Hai năm trước giá đất tại khu vực này chỉ khoảng từ 30-50 triệu đồng/m2.

Giá đất tăng mạnh diễn ra tại các khu vực quanh ngã tư 550 tại Dĩ An, đặc biệt, tại khu vực quanh Vincom Plaza hiện cũng giao dịch với mức giá 45-60 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, một số khu lân cận gần trung tâm như phường Đông Hòa, Dĩ An, Tân Đông Hiệp, An Bình… có giá từ 35-38 triệu đồng/m2. Mức này cũng đã tăng khoảng 7-8 triệu đồng/m2 so với thời điểm trước đó.

Một số khu vực xa hơn như Bến Cát, Tân Uyên, giá cũng dao động từ 20-28 triệu đồng/m2, tăng ít nhất 15 %/năm. Đặc biệt, huyện Phú Giáo và Bàu Bàng là hai thị trường còn sơ khai, mới phát triển của tỉnh Bình Dương cũng có giá 10-12 triệu đồng/m2.

Chẳng hạn như dự án Tân Uyên Central Point Bình Dương, giá thấp nhất cũng ở mức 1,5 tỷ đồng/nền, dự án 5F Stella Bình Dương, Phú Giáo có giá 875 triệu đồng/nền, hay dự án Green City Bình Dương: 700 triệu đồng/nền, đất nền The Sun – Dream City Bàu Bàng: 881 triệu đồng/nền, đất nền Luxcity Thủ Dầu Một: 1,49 tỷ đồng/nền, Bến Cát City Zone Bình Dương: khoảng 600 triệu đồng/nền…

Theo số liệu khảo sát, các dự án đất nền, nhà liền thổ tại Bình Dương đang thu hút dòng vốn đầu tư rất lớn. Nhiều dự án chào bán gần đây ghi nhận thanh khoản tăng vọt như Bình Dương Avenue City, BenCat City Zone, Hana Garden Mall, The Eden City, 5F Capella... Một số nhà đầu tư đến từ phía Bắc còn sẵn sàng mua sỉ với mục đích bảo toàn tài sản trong bối cảnh lạm phát cao.

Theo anh Phạm Chiến, nhân viên bán hàng dự án An Residence thì mức giá này tăng nhẹ so với trước đó. Chủ đầu tư chỉ áp dụng vài chính sách khuyến mãi về giá khi khách hàng mua số lượng lớn.  

Hay dự án 5F Stella của Công ty TNHH Huy FC Trường An là chủ đầu tư cũng đang mở bán quy mô 400 căn nhà phố thương mại đã gần kín đặt chỗ ưu tiên chi sau một tuần công bố. Dự án này có giá chỉ từ 875 triệu đồng/nền kèm khuyến mãi tặng 1.000 USD, chiết khấu 10% tổng giá trị…

Theo lãnh đạo Hệ thống 5F, đơn vị phát triển nhiều dự án đất nền tại Bình Dương, Bình Phước, lượng khách hàng tìm đến công ty mua đất tăng gấp đôi so với cuối năm 2021. Đặc biệt đất nền khu vực Phú Giáo và vùng lân cận đang được các nhà đầu tư quan tâm nhiều do do những thay đổi về cơ sở hạ tầng trong thời gian sắp tới. 

Nhìn chung, mặt bằng giá rao bán đất nền tại 3 thành phố của Bình Dương vẫn tăng ở mức cao, trong đó thành phố Dĩ An, Thuận An và Thủ Dầu Một tăng lần lượt là 41%, 21% và 19% trong 4 tháng đầu năm 2022 so với trung bình giá cả năm 2021.

Theo Savills, phân khúc căn hộ Bình Dương có nguy cơ "bội thực" vì nguồn cung lớn và giá tăng cao. Các nhà đầu tư "quay xe" tìm đến phân khúc đất nền mặc dù thị trường ghi nhận nhiều khó khăn và có xu hướng giảm.

Mặc dù phong trào đầu tư đất nền đang có xu hướng bùng nổ ở các thị trường vùng ven TP.HCM, các chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư cần thận trọng vì Bình Dương, Bình Phước hay Đồng Nai cũng không nằm ngoài ảnh hưởng của các biện pháp thắt chặt quản lý nhà đất gần đây như siết tín dụng cho vay bất động sản, tăng cường kiểm soát đối với giao dịch bất động sản, tăng lãi suất...

“Khẩu vị” nhà đầu tư thay đổi?

Chị Hoàng Mai (32 tuổi, TP. Thủ Đức, TP.HCM) vừa xuống tiền mua một đất nền dự án tại khu vực Phú Giáo, Bình Dương khoảng 750 triệu đồng để đầu tư. Chị Mai cho biết, giá đất tại Bình Dương rẻ hơn các khu vực khác, biên độ lợi nhuận còn cao. Với những người có vốn ít như chị, muốn đầu tư căn hộ với giá khoảng 2 tỷ đồng vào thời điểm này không hợp lý, vì vay vốn ngân hàng lúc này không dễ.

Anh Phạm Bông (52 tuổi, quận Tân Phú, TP.HCM) cũng cho biết, từ đầu tháng đến nay, anh và nhóm bạn đầu tư của mình đã khảo sát thị trường đất nền giá rẻ ở khu vực vùng ven các thành phố của Bình Dương để đầu tư. 

Theo anh Bông, các dự án đất nền khu vực Thuận An và Thủ Dầu Một không còn giá rẻ như trước. Giá đất khu vực này hiện khá cao, tương đương với TP.HCM nên muốn có lợi nhuận cao buộc nhà đầu tư phải tìm quỹ đất xa hơn, có giá cả rẻ hơn và tiềm năng phát triển như Phú Giáo chẳng hạn. Khu vực này sắp tới sẽ có nhiều dự án đầu tư về cơ sở hạ tầng giao thông và khu công nghiệp như Becamex Đồng Phú 6.300ha, VSIP III, VSIP IV, An Linh, An Bình…

Lý giải về sự dịch chuyển này, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, cho rằng trong giai đoạn 2020 - 2021, thị trường Bình Dương xuất hiện rất nhiều dự án ở phân khúc căn hộ, đẩy mặt bằng giá căn hộ lên mức khá cao, dao động khoảng 30-40 triệu đồng/m2. Điều này khiến giá căn hộ ở Bình Dương tiệm cận với thị trường TP.HCM, không còn hấp dẫn nhà đầu tư.

Ngoài ra, phong trào đầu tư đất nền quay trở lại còn do sự dịch chuyển dòng tiền lớn từ các nhà đầu tư phía Bắc.

Ông Quốc Anh phân tích, các dòng tiền lớn trước đó đã dịch chuyển ra Bắc vào năm 2020 do tình hình dịch bệnh COVID-19, khiến mặt bằng giá khu vực này tăng từ 30-40%. Nhưng hiện tại các dự án phía Bắc đang bị các vấn đề pháp lý như cấm phân lô, cấm chuyển đổi hình thức sử dụng… khiến thị trường đi ngang, giao dịch chậm. 

Và dòng tiền bắt đầu dịch chuyển vào Nam do sự phát triển cơ sở hạ tầng giao thông, cùng các dự án đầu tư công sắp được triển khai. Hơn nữa mặt bằng giá khu vực này ổn định suốt thời gian dịch, đặc biệt là giá còn rẻ. 

Theo thống kê của DKRA Vietnam, phân khúc đất nền trong quý 1/2022 tại thị trường TP.HCM và các tỉnh giáp ranh ghi nhận 11 dự án mở bán với nguồn cung khoảng 1.832 sản phẩm, tương đương mức ở quý 4/2021, tăng 32% so với cùng kỳ năm 2021. 

Lượng tiêu thụ đạt khoảng 1.240 nền, tương đương 68% nguồn cung mới, tăng nhẹ 6% so với quý trước và cùng kỳ năm 2021 (khoảng 1.174 nền). Thị trường đất nền vùng phụ cận tiếp tục chiếm giữ vị thế chủ lực trong tổng nguồn cung mới do quỹ đất tại TP.HCM ngày càng khan hiếm. 

DKRA Vietnam dự báo, nguồn cung mới và sức cầu của phân khúc đất nền trong quý 2/2022 có thể tăng nhẹ so với cùng kỳ năm 2021, tập trung chủ yếu ở các thị trường giáp ranh TP.HCM như Bình Dương, Long An. TP.HCM tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới. Đất nền tiếp tục được lựa chọn là kênh đầu tư hàng đầu.

Tương đồng với số liệu trên, theo một khảo sát mới của Công ty Cổ phần Báo cáo Đánh giá Việt Nam (Vietnam Report), năm 2022, thị trường bất động sản sẽ có xu hướng tăng trưởng ở hầu hết các phân khúc, trong đó phân khúc bất động sản công nghiệp, đất nền có khả năng tăng trưởng mạnh nhất.

Đất nền cũng là loại hình bất động sản nóng nhất trong hơn 2 năm dịch bệnh, phục hồi nhanh nhất sau mỗi đợt dịch bệnh bùng phát. Tại khu vực phía Nam, mức giá rao bán của dòng sản phẩm đất nền tăng khá cao so với năm 2021.