Hai “nút thắt” khiến doanh nghiệp gặp khó
Theo ông Lê Hoàng Châu, Nghị định số 30/2021/NĐ-CP vừa được ban hành và có hiệu lực kể từ ngày 26/03/2021 và Nghị định 49/2021/NĐ-CP cũng vừa được ban hành và có hiệu lực kể từ ngày 1/4/2021, đã làm “ách tắc” việc lựa chọn chủ đầu tư cho các dự án nhà ở thương mại lẫn nhà ở xã hội.
Trong đơn kiến nghị “gỡ vướng” của mình, đại diện HoREA, ông Lê Hoàng Châu chỉ ra hai “nút thắt” đã khiến cho các nhà đầu tư “chết đứng”.
Cụ thể, tất cả các dự án nhà ở thương mại “có 100% đất ở”, hoặc “có đất ở hợp pháp và các loại đất khác”, không thể thực hiện được thủ tục xác định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại do có sự “chênh nhau” trong cách hành văn của các văn bản pháp luật.
Cụ thể, tại Khoản 2 Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định “trong quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời xác định nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại”.
Trong khi tại Điểm c Khoản 2 và điểm a, điểm b Khoản 5 Điều 29 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP lại có thêm chữ “văn bản”. Cụ thể, Nghị định này quy định, cơ quan chấp thuận chủ trương đầu tư xem xét ban hành “văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư”.
Và 2 từ “văn bản” đó đã khiến cho các nhà đầu tư không thể vượt qua thủ tục này.
“Nút thắt” thứ hai là tại Khoản 2 Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP đã loại bỏ tất cả các dự án nhà ở thương mại có “các loại đất khác (không phải đất ở)”, dù phù hợp với quy hoạch và đã được cơ quan có thẩm quyền cho phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, hoặc đất phi nông nghiệp (không phải đất ở), đều không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Và điều này đã đã tạo ra “khoảng trống” pháp luật.
“Chẳng hạn, nhà đầu tư A có quyền sử dụng hợp pháp 50 ha đất trồng cây cao su (100% đất nông nghiệp, không “dính” đất ở), hoặc nhà đầu tư B có quyền sử dụng hợp pháp 1 ha đất có nguồn gốc là đất nhà xưởng ô nhiễm phải di dời (100% đất phi nông nghiệp, không “dính” đất ở), để thực hiện dự án xây dựng nhà ở thương mại, dự án khu đô thị có nhà ở phù hợp với quy hoạch, đều không được công nhận chủ đầu tư dự án.
Nhưng, nếu trong khu đất 50 ha trồng cây cao su, hoặc trong khu đất 1 ha nhà xưởng (nêu trên) chỉ cần có 1 căn nhà với diện tích “đất ở” dù chỉ vài chục mét vuông (có “dính” chút đất ở), thì nhà đầu tư đó vẫn được xác định làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, dự án khu đô thị có nhà ở”, ông Châu nêu ví dụ.
Cũng theo ông Châu, trong lúc nhà đầu tư phải bỏ ra chi phí rất lớn để giải phóng mặt bằng theo đúng quy định pháp luật, nhưng lại không được công nhận là chủ đầu tư ?!
Vậy, cơ quan nào phải chịu trách nhiệm về những thiệt hại của nhà đầu tư, do không được công nhận là chủ đầu tư nên không thể hoàn thành các thủ tục đầu tư tiếp theo và vì vậy không thể triển khai thực hiện dự án, dẫn đến doanh nghiệp “bị chôn vốn”, thậm chí có nguy cơ bị phá sản ?!
Tháo gỡ “nút thắt” bằng cách nào?
Nguyên nhân gây ra sự “ách tắc” này, theo ông Châu, đến từ việc có sự khác biệt giữa luật Đất đai, luật Nhà ở, luật Đầu tư và luật Xây dựng…
Trong đơn kiến nghị “gỡ vướng” của mình, HoREA đã chỉ ra nhiều điểm khác biệt trong cách diễn giải, câu chữ liên quan đến đất đai khiến cho cơ quan có thẩm quyền không thể quyết định chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội.
Để giải quyết vấn đề này, trước mắt, theo HoREA, cần bổ sung thêm một số từ ngữ để tạm thời tháo các “nút thắt”, “gỡ vướng” cho doanh nghiệp.
Cụ thể, nên bổ sung thêm cụm từ “bao gồm có quyền sử dụng đất ở, hoặc có quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác, hoặc có quyền sử dụng đất các loại đất khác (không phải đất ở)” vào cuối Điểm b Khoản 2 Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 5 Điều 1 Nghị định 30/2021/NĐ-CP).
Nếu điều này được thực hiện thì phạm vi điều chỉnh của Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP sẽ phủ kín các đối tượng, bao gồm các trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất các loại đất khác (không phải đất ở)” qua đó đảm bảo tính thống nhất, tính đồng bộ, phù hợp với các quy định của Luật Đất đai 2013, Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020.
Không những vậy, điều này còn nhằm mục đích không để phát sinh “ách tắc, vướng mắc” trong công tác thực thi pháp luật, áp dụng pháp luật.
Đồng thời, HoREA còn đề nghị xem xét sửa đổi, bổ sung đoạn mở đầu của Khoản 2 Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, về xác định chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, theo hướng thực hiện đúng quy định tại Điểm d Khoản 2 Điều 7 Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020 quy định “chủ đầu tư là nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận”.
