Doanh nghiệp nào đứng đầu danh sách hàng tồn kho bất động sản?

Đua nhau phát hành trái phiếu

Trong năm 2019, có 84 doanh nghiệp bất động sản đã phát hành trái phiếu với tổng giá trị phát hành là 82.277 tỷ đồng, tăng 335% và chiếm 34% tổng giá trị phát hành của cả thị trường. Trong đó, nếu chỉ tính riêng 35 doanh nghiệp bất động sản niêm yết, giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp là 26.174 tỷ đồng.

Doanh nghiệp nào đứng đầu danh sách hàng tồn kho bất động sản?

Lãi suất trái phiếu trung bình của tất cả các trái phiếu bất động sản là 10%, trong đó, khoảng lãi suất cho vay phổ biến là 9-11%. Lãi suất trái phiếu bất động sản thuộc nhóm cao trong các ngành do đặc thù của lĩnh vực kinh doanh bất động sản là rủi ro cao và nhu cầu vốn lớn.

Trong các đợt phát hành, trái phiếu của Công ty Cổ phần Bất động sản Phát Đạt phát hành ngày 8/4/2019 có lãi suất cao nhất là 14,45%. Các công ty bất động sản khác như Công ty Cổ phần Đầu tư Văn Phú-Invest (VPI), Công ty Cổ phần Tập đoàn Hà Đô (HDG), Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền (KDH), Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (SCR) cũng phát hành trái phiếu doanh nghiệp với lãi suất khá cao, 12%/năm.

Quỹ đất chủ yếu ở vùng ven

Vinhomes hiện là chủ đầu tư sở hữu quỹ đất lớn nhất tại Việt Nam với tổng diện tích lên tới 16.500ha, gấp hơn 20 lần doanh nghiệp đứng thứ 2. Các vị trí tiếp theo là Tập đoàn Novaland với 670ha đất, Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long với 650ha đất, Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà Khang Điền với 600ha đất và Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh với 580ha đất.

Đối với ngành bất động sản, quỹ đất phản ánh tiềm năng tăng trưởng của doanh nghiệp trong trung và dài hạn. Doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch rộng lớn với pháp lý đầy đủ có thể triển khai dự án sẽ có lợi thế cạnh tranh lớn.

Gần đây, các doanh nghiệp bất động sản đã chuyển hướng sang tích lũy quỹ đất tại các tỉnh vùng ven với hạ tầng đang được đẩy mạnh đầu tư. Cụ thể như Vinhomes hiện đang sở hữu các quỹ đất tại Quảng Ninh, Thanh Hóa, Hải Phòng, Nam Long phát triển các dự án tại Đồng Nai, Long An, DXG đẩy mạnh thâu tóm quỹ đất tại Long Thành (Đồng Nai) và Bình Dương, Văn Phú vừa thâu tóm quỹ đất hơn 200ha tại Huế.

Trong khi đó, Đất Xanh và CENLAND là hai doanh nghiệp dẫn đầu về dịch vụ môi giới bất động sản hiện nay. Trong năm 2018, DXG đã phân phối hơn 28.000 sản phẩm ra thị trường, tương đương với 30% tổng số giao dịch của toàn thị trường. Trong khi đó, CENLAND đã phân phối 14.530 sản phẩm, chiếm khoảng 16% thị phần. Các doanh nghiệp tiếp theo Hưng Thịnh Land với thị phần 11% và Hải Phát Land với thị phần 6,5%.

Theo số liệu của CBRE Việt Nam, trong giai đoạn 2016-2019, Vinhomes chiếm tới 22% thị phần căn hộ đã bán tại Hà Nội và TP.HCM, trong khi các doanh nghiệp tiếp theo chỉ nắm chưa đến 5% thị phần. Nếu chỉ tính riêng phân khúc cao cấp, Vinhomes chiếm tới 40% thị phần, bỏ xa doanh nghiệp tiếp theo là Keppel Land với thị phần xấp xỉ 6%.

Hàng tồn kho tăng mạnh

Tổng doanh thu của các doanh nghiệp niêm yết (không tính VHM đã hợp nhất với VIC) đạt tỷ 220.775 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế đạt 22.317 tỷ đồng. Tuy nhiên, nếu không tính Vingroup, kết quả kinh doanh kinh doanh toàn ngành sụt giảm khá mạnh khi chỉ đạt mức tăng trưởng lợi nhuận là 11%, thấp hơn so với mức tăng trưởng 47% trong năm 2018.

Kết quả kinh doanh của một số doanh nghiệp đầu ngành cho thấy mặc dù hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đều duy trì mức tăng trưởng lợi nhuận khá tốt, tuy nhiên mức tăng trưởng này thấp hơn đáng kể so với năm 2018.

Tính đến cuối năm 2019, tổng lượng hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết ghi nhận gần 223.474 tỷ đồng, tăng 38% so với cùng kỳ. Trong đó có tới 24 doanh nghiệp có giá trị hàng tồn kho trên 1.000 tỷ VND. Giá trị hàng tồn kho của 2 doanh nghiệp có hàng tồn kho cao nhất là VIC và NVL đã chiếm tới 63% giá trị tồn kho của ngành. Ngoài ra, các doanh nghiệp khác có giá trị tồn kho lớn như PDR (7.397 tỷ đồng), KDH (7.022 tỷ đồng), DXG (6.791 tỷ đồng) và NLG (4.205 tỷ đồng).

Giá trị hàng tồn kho của 2 doanh nghiệp có hàng tồn kho cao nhất là VIC và NVL đã chiếm tới 63% giá trị tồn kho của ngành.

Giá trị hàng tồn kho của các doanh nghiệp chủ yếu bao gồm chi phí xây dựng và phát triển các dự án mà các công ty đang triển khai. Những khó khăn và vướng mắc liên quan đến pháp lý có thể khiến các dự án bị chậm triển khai hoặc chậm mở bán, do vậy có thể ảnh hưởng đến dòng tiền của doanh nghiệp, tạo nên áp lực cho những doanh nghiệp phụ thuộc vào vốn vay.

Một số doanh nghiệp có tỷ lệ người mua trả tiền trước hoặc hàng tồn kho cao như VHM, HDG cho thấy tiến độ bán hàng tốt tại các dự án, qua đó có thể đảm bảo doanh thu lợi nhuận cho doanh nghiệp.

Với đặc thù của việc đầu tư và kinh doanh bất động sản đòi hỏi lượng vốn lớn, các doanh nghiệp cần sử dụng đòn bẩy để đẩy nhanh tiến độ đầu tư và xây dựng dự án. Tỷ lệ nợ vay/vốn chủ sở hữu bình quân của các doanh nghiệp bất động sản là 0,55 lần.

Tính đến cuối năm 2019, nhóm có hệ số nợ vay cao nhất là HDG với hệ số nợ vay/vốn chủ sở hữu cao nhất là 1,8 lần, tiếp theo là VPI (1,6 lần) và NVL (1,4 lần). Mặc dù có tỷ lệ nợ vay cao nhưng HDG có lượng người mua trả tiền trước tương đối ổn định, trong khi đó VPI và NVL có tỷ trọng hàng tồn kho/tổng tài sản khá cao, tỷ lệ người mua đặt cọc thấp khiến các doanh nghiệp gặp áp lực trong việc trả nợ và lãi vay. Một số doanh nghiệp có cấu trúc tài chính an toàn với tỉ lệ tiền mặt cao và nợ vay thấp là KDH, VHM và NLG.