Gần đây, các dự án farmstay đang làm nóng thị trường bất động sản khiến Chính phủ quan tâm chỉ đạo.
Farmstay từ mô hình nông trại truyền thống đã phát triển thêm chức năng du lịch để tăng giá trị mang lại cho nông nghiệp, giúp thu hút khách du lịch, tạo ra hiệu quả kinh tế cho hình thức nông nghiệp tự nhiên và khai thác tốt hơn các tiềm năng về nông nghiệp.
Dù vậy, các chủ đầu tư đã bắt đầu "thương mại hóa", "bất động sản hoá" phát triển các dự án bất động sản farmstay thông qua hình thức lập nông trại, chia lô, bán nền để kinh doanh bất động sản theo phương pháp hợp tác đầu tư, điều này khiến farmstay trở nên biến tướng.
 |
| Trên thị trường đã nở rộ tình trạng phân lô bán nền "núp bóng" farmstay. |
Thị trường của farmstay trước đây là cá nhân, doanh nghiệp mua đất nông nghiệp để đầu tư du lịch nông nghiệp nhưng với các loại hình mới như hiện tại, sau khi thu gom đất rồi bán sinh lời thì cần phải có sự kiểm soát chặt chẽ hơn.
Luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch TAT Law firm (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho rằng, hiện nay, pháp luật về đất đai, du lịch, xây dựng hay kinh doanh bất động sản không đề cập và điều chỉnh trực tiếp đến farmstay, vì đây là một loại hình "bất động sản" phát triển tự phát. Tuy nhiên cũng có một số công cụ để điều chỉnh về farmstay.
Cụ thể là pháp luật hiện hành chỉ cho phép thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền đối với dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê. Tức là farmstay không được pháp luật cho phép chuyển nhượng dưới hình thức phân lô, bán nền như cơn sốt trên thị trường hiện nay.
Điều 143 và điều 144 luật đất đai chỉ cho phép tách thửa đối với đất ở và không cho phép tách thửa đối với các loại đất khác. Kể cả "trót" mua phải mảnh đất tại farmstay thì việc tách thửa để làm sổ đỏ cũng là điều không thể.
Các đơn vị đang chào bán dự án farmstay với giá vô cùng rẻ so với đất ở với nhiều lợi ích đi kèm như tặng rau sạch, nghỉ dưỡng, tặng đất, cam kết đứng tên sổ hồng và mua lại sau nhiều năm nếu không ra được sổ. Nếu đúng như vậy thì đây là cơ hội ngàn vàng cho nhà đầu tư.
Tuy nhiên, luật sư Tú cho rằng, đa phần đất để làm nên farmstay thực chất là đất nông nghiệp, lâm nghiệp... mà doanh nghiệp chỉ được quản lý trong thời gian nhất định. Loại đất này không được cấp sổ đỏ để lưu trú hay xây nhà, nếu có cũng là sổ đỏ chung cho toàn khu đất. Người mua chỉ có hợp đồng hoặc cam kết thời hạn làm sổ đỏ từ bên bán. Tính pháp lý của các dự án ày cũng khá lỏng lẻo, dù cam kết lợi nhuận cao nhưng từ trường hợp của Condotel, ai cũng hiểu được hậu quả.
Khách hàng nếu mua famrstay thì sẽ chỉ nhận được "Hợp đồng dịch vụ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp và cung cấp dịch vụ canh tác khu vườn", "Hợp đồng góp vốn đầu tư" hay những "thứ" mơ hồ khác. Lúc này, rủi ro bị đẩy về phía người mua.
Quan trọng nhất là nhà nước cần sớm có văn bản có quy định rõ ràng cho loại hình này, dù là chấp nhận hay nghiêm cấm.
Văn phòng Chính phủ đã có văn bản truyền đạt ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Xuân Phúc, yêu cầu xử lý một số thông tin phản ánh về hoạt động của mô hình du lịch kết hợp trang trại nghỉ dưỡng (farmstay). Thủ tướng yêu cầu Bộ Văn hóa - Thể thao và Du lịch, Tài nguyên và Môi trường, Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Xây dựng căn cứ chức năng, nhiệm vụ được giao nghiên cứu, có giải pháp quản lý phù hợp.
