Liên quan đến dự án Gem Sky World mà chúng tôi liên tục phản ánh, ông Lê Mạnh Dũng, Phó Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai khẳng định, dự án Gem Sky World đã được UBND tỉnh Đồng Nai phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 tại Quyết định số 1814/QĐ-UBND ngày 3/6/2020.
Tuy nhiên, dự án Gem Sky World lại chưa được cấp giấy phép xây dựng. Hiện tại, UBND tỉnh Đồng Nai đã có chỉ đạo các sở ngành và UBND các huyện, thành phố tăng cường công tác quản lý Nhà nước theo thẩm quyền và trách nhiệm trong lĩnh vực xây dựng, chịu trách nhiệm trước UBND tỉnh khi để xảy ra tình trạng xây dựng không phép.
 |
| Dù chưa có giấy phép xây dựng, dự án Gem Sky World vẫn rầm rộ thi công. |
Như chúng tôi đã phản ánh, nhiều nhân viên môi giới của Gem Sky World quảng cáo, dự án này nằm ngay xã Long Đức, huyện Long Thành, dự án liền kề khu văn phòng tòa nhà Quốc Hội phía Nam quy mô 42ha, khu công nghiệp Long Đức mở rộng 292ha, trường Đại học Giao thông Vận tải 28ha, trường Đại học An Ninh 23ha, Đại học Kinh tế Kỹ thuật Phương Nam 25ha.
Tuy nhiên, tài liệu của chúng tôi cho thấy, khu vực tọa lạc của dự án Gem Sky World vốn trước đây là rừng cao su. Và hiện tại, xung quanh dự án vẫn là rừng cao su.
Theo một nguồn tin từ Đất Xanh Group, chỉ riêng dự án Gem Sky World, có hơn 2.000 môi giới, đến từ 30 sàn bất động sản tham gia huấn luyện và bán hàng. Dự án Gem Sky World có tiền sử dụng đất: 6,6 triệu/m2 (tương ứng diện tích 92,2ha, giá 3.060 tỷ đồng cho diện tích đất ở 50%).
Chi phí đầu tư hạ tầng và tiện ích 2 triệu/m2 (suất đầu tư khoảng 10 tỷ đồng/ha). Chi phí marketing, truyền thông và bán hàng 2 triệu đồng/m2 (mỗi nền đất 100m2 sẽ tốn chi phí bán hàng khoảng 160 triệu đồng và 40 triệu đồng chi phí marketing, truyền thông). Chi phí lãi vay 2 triệu đồng/m2.
Tổng cộng giá thành tạm tính: 6,6 + 2 + 2 + 2 = 12,6 triệu đồng/m2. Ngoài các chi phí căn bản trên, phí quản lý và phát sinh khoảng 5% x 12,6 triệu đồng/m2 = 0,63 triệu đồng/m2. Như vậy, giá vốn tham chiếu của dự án Gem Sky World vào khoảng 13,23 triệu/m2.
Mức lợi nhuận lý tưởng mà các chủ đầu tư kỳ vọng ở mỗi dự án là 25% trên giá bán, dự án Gem Sky World sẽ bán ra với giá 17,64 triệu đồng/m2 là hợp lý. Tuy nhiên, dự án Gem Sky World đang có giá bán cao ngất ngưởng, khi 100m2 đất ở đây có giá bán lên tới 2,2 tỷ đồng, dù nằm giữa rừng cao su. Còn nhà phố, căn thấp nhất là 3,2 tỷ đồng, giao thô.
Liệu có trở thành Nhơn Trạch thứ 2?
Trao đổi với chúng tôi, chuyên gia kinh tế Lê Minh Hoàng nói rằng, nếu tình trạng đô thị cứ phát triển rầm rộ ở Long Thành, đi trước cả sân bay thì nguy cơ đô thị “ma” lặp lại ở Long Thành là rất cao. Một khi nhu cầu thực không có thì các khu đô thị sẽ dần biến thành nhà hoang.
Bởi các dự án đất nền không thể kéo dân về ở, chưa kể đến xung quanh sân bay ô nhiễm tiếng ồn, thiếu tiện ích nên không phải là lựa chọn hợp lý của các đối tượng là chuyên gia trong các khu công nghiệp.
Giả sử nhiều chủ đầu tư vẽ ra viễn cảnh khu đô thị sầm uất với đầy đủ các trung tâm thương mại giải trí, nhưng trên thực tế để hoàn thành mơ ước này thì trước tiên phải có dân về ở. Nếu dân không có nhu cầu thì không thể vận hành các loại hình dịch vụ nói trên.
 |
| Đất Xanh Group rầm rộ ra quân mở bán dự án Gem Sky World. |
“Nếu đô thị đi trước sân bay sẽ khiến cho quá trình xây dựng sân bay gặp khó khăn hơn nhiều. Bởi một khi tình trạng đầu cơ đất xuất hiện càng nhiều sẽ xảy ra tình trạng thổi giá, ngáo giá, gây khó khăn cho quá trình triển khai dự án sân bay. Khi đó tiến trình bồi thường cho các tuyến đường nối liền vào sân bay sẽ vô cùng khó khăn, giá đất lên cao không đủ tiền bồi thường”, ông Hoàng nói.
Trong khi đó, chuyên gia bất động sản Hoàng Lê cảnh báo, Đồng Nai đặt kỳ vọng rất lớn cho việc hút dân về ở cạnh sân bay Long Thành khi dành ra 15.000ha để phát triển các dự án bất động sản. Tuy nhiên, theo quy hoạch, Tổng Công ty Cảng hàng không Việt Nam (ACV) sẽ gom tất cả những lợi thế phát sinh từ dịch vụ vận chuyển hàng không, để hình thành hệ sinh thái khép kín vào bên trong sân bay Long Thành.
Như vậy, hành khách ra khỏi sân bay sẽ không thể phát sinh nhu cầu nào để dừng đỗ ở khu lân cận và hưởng các tiện ích xung quanh. Theo các chuyên gia, những dự án bất động sản này sẽ không được hưởng lợi từ bất cứ dịch vụ nào của sân bay Long Thành, mà ngược lại sẽ bị ô nhiễm tiếng ồn.
Bởi, hành khách chỉ có nhu cầu di chuyển và sử dụng dịch vụ tại sân bay. Trên thế giới và kể cả xung quanh sân bay Nội Bài cũng không có khu đô thị nào. Bởi nguyên tắc là sân bay phải nằm xa khu dân cư để tránh tiếng ồn.
Chuyên gia này cũng dự báo, rất có thể trong tương lai, Long Thành sẽ tiếp tục có hàng loạt dự án và khu đô thị “ma”, một câu chuyện hiện hữu đang xảy ra ở Nhơn Trạch. Huyện Nhơn Trạch nằm ở phía Tây Nam tỉnh Đồng Nai và phía Đông TP.HCM, cách TP.HCM 20km và cách sân bay Long Thành tương lai chỉ 10km. Việc di chuyển giữa nơi này đến TP.HCM hiện thông qua phà Cát Lát, nối quận 2 và Nhơn Trạch.
Huyện Nhơn Trạch được xem là trung tâm của vùng tam giác phát triển kinh tế TP.HCM - Đồng Nai - Bà Rịa -Vũng Tàu và được đánh giá là cánh tay nối dài về phía Đông của TP.HCM. Trải qua 5 lần sốt đất, ở Nhơn Trạch hiện nay có hàng chục dự án bỏ hoang.
Cụ thể, ở xã Phước An và xã Long Thọ của huyện Nhơn Trạch có hàng chục dự án bất động sản đã làm xong hạ tầng, điện nước nhưng chỉ để trồng keo tràm và cây khoai mì. Nguyên nhân là do giá đất quá cao và thiếu các công trình phụ trợ như chợ, trường học, bệnh viện, trung tâm vui chơi giải trí…
Điển hình, khu dân cư Phước An - Long Thọ của do Tổng công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị (HUD) làm chủ đầu tư đã được phân lô, hoàn thiện về điện nước cũng chịu chung số phận bị bỏ hoang.
Trong đó, khu đô thị mới Phước An nằm ở xã Phước An, huyện Nhơn Trạch được quy hoạch và xây dựng với hơn 3.000 nền nhà và hàng ngàn căn hộ chung cư. Dự án này cách trung tâm hành chính mới của tỉnh Đồng Nai khoảng 15km, với tổng vốn đầu tư gần 7 tỷ USD.
 |
| "Bóng ma" khu đô thị "ma" Nhơn Trạch là bài học hiện hữu cho Long Thành. |
Còn khu đô thị Long Thọ nằm trên xã Long Thọ, huyện Nhơn Trạch triển khai từ năm 2005 với diện tích 224ha. Dự án này được triển khai hạ tầng sớm, hoành tráng nhất và từng được các nhà đầu tư đánh giá là miếng đất cực kỳ màu mỡ, nhưng 2 thập niên trôi qua, nơi này vẫn âm u, hoang lạnh lạ thường.
Theo quy hoạch, 2 dự án này sẽ là thành phố mới với nhiều khu dân cư hiện đại có các biệt thự, phố phường, nhà ở liền kề, chung cư, trường học, siêu thị, các trung tâm văn hóa, công viên... Thế nhưng, hiện tại dự án chỉ là những tránh rừng tràm, cánh đồng trồng khoai mì… dài bất tận.
Ngoài 2 dự án này, huyện Nhơn Trạch còn có dự án Sunflower City, khu đô thị Aqua City, khu đô thị mới Nhơn Trạch, khu dân cư xã Vĩnh Thanh, khu dân cư thương mại xã Long Tân - Phú Hội… và hàng vài chục dự án khác có quy mô từ một vài đến vài chục ha đất. Phần lớn dự án hình thành cách đây đã 10 năm, nhưng đến nay chỉ có vài nóc nhà có người ở.
