Chưa có dấu hiệu sốt ảo
Với đề xuất nâng cấp huyện Bình Chánh, Hóc Môn và Nhà Bè lên quận trong giai đoạn 2021-2025, nhà đất tại những khu vực này đã có những tác động nhất định, dù giá chưa tăng đột biến. Lượng tìm kiếm và quan tâm sản phẩm bất động sản tại khu vực này đã tăng lên khá nhiều.
Theo số liệu thống kê của batdongsan.com.vn thì lượng khách tìm kiếm mua nhà đất tại Bình Chánh, Hóc Môn và Nhà Bè tăng từ 30-40% trong tháng 3/2021. Tuy nhiên, ghi nhận thực tế cho thấy chưa có dấu hiệu giá đất tăng đột biến như cách đây 2 năm, khi có thông tin huyện Bình Chánh được nâng cấp lên quận.
Dù không xuất hiện những cơn sốt đất như vài năm trước, nhưng phân khúc đất nền luôn là ưu tiên hàng đầu được nhiều nhà đầu tư quan tâm và tìm kiếm.
Tại một dự án phân lô trên đường Hoàng Phan Thái (huyện Bình Chánh), giá mỗi m2 đang được chủ đầu tư rao ở mức từ 19-26 triệu đồng. Mức giá này được môi giới khẳng định giữ nguyên từ khi mở bán hồi cuối năm 2020. Tuy nhiên, theo tìm hiểu của phóng viên thì giá trên đã tăng đến 5 - 6 triệu đồng/m2.
Mặc dù giá tăng nhưng hầu như giao dịch khá ảm đạm tại nhiều dự án. Tại dự án Khu dân cư Phạm Văn Hai (đường số 7, xã Phạm Văn Hai, huyện Bình Chánh), giao dịch cũng khá ảm đạm, không có dấu hiệu nóng sốt.
Dự án này có tổng diện tích hơn 105.000m2 với hơn 350 căn nhà liền kề (khoảng 86m2). Giá rao bán hiện vào khoảng giá 2,78 tỷ đồng/căn, ước tính khoảng 32 triệu đồng/m2. Theo anh Trọng môi giới dự án thì đây là mức giá của năm 2020 và chủ dự án không có ý định tăng giá sau khi có thông tin Bình Chánh lên quận.
Môi giới này nhận định thêm, thị trường bất động sản khu vực tương đối ổn định mấy năm nay, nên dù có thông tin lên quận giá đất cũng chỉ tặng nhẹ và sẽ không sốt đất như khu đông.
Thời điểm này, thị trường bất động sản Nhà Bè cũng nhộn nhịp không kém tuy nhiên nhiều nhà đầu tư cho rằng thông tin Nhà Bè lên quận hiện chưa tác động nhiều đến giá đất khu vực này.
Cụ thể tại dự án Đào Sư Tích thuộc dự án KDC Phúc Long Reverside (Phước Kiển, Nhà Bè) với 400 nền đất, giá từ 45 -65 triệu/m3, diện tích dao động từ 95-110m2 mỗi nền.
Anh Hiếu (35 tuổi, Nhà Bè), một nhà đầu tư dự án cho biết, anh đang tính xuống tiền mua sỉ hơn 10 lô đất có vị trí đẹp, mặt tiền đường 30m tại dự án này nhằm đón đầu.
Có nên đầu tư?
Theo số liệu của trang rao vặt Chợ Tốt, giá đất tại Bình Chánh, Nhà Bè và các huyện vùng ven còn lại của TP.HCM không có nhiều biến động so với cùng kỳ năm trước. Giá đất trung bình tại Nhà Bè, Bình Chánh đều tăng nhẹ 1-2 triệu đồng/m2 so với thời điểm tháng 3/2020, trong đó Nhà Bè là thị trường có giá bất động sản cao nhất.
Bên cạnh đó, nhu cầu tìm mua bất động sản tại Nhà Bè và Bình Chánh của tháng 3/2021 so với tháng 3/2020 cũng tăng mạnh 58% và 90%.
Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn tại khu vực huyện Bình Chánh cho thấy, cuối năm 2018, giá đất trung bình chỉ 25-28 triệu đồng/m2 thì nay đã lên gần 40-55 triệu đồng/m2. Các khu vực cận trung tâm như Bình Hưng, Trung Sơn giá nhà đất giao dịch trung bình từ mức 65-90 triệu đồng/m2 tăng lên 90-120 triệu đồng/m2.
Những nơi gần các khu dân cư, công nghiệp như Phong Phú, Vĩnh Lộc A, Vĩnh Lộc B đất nền có sổ trước Tết còn bán giá từ 32-40 triệu đồng/m2 hiện nay đã tăng trung bình từ 500.000 đồng đến 1,5 triệu đồng/m2.
Tương tự, khu vực huyện Nhà Bè, giá đất đã tăng ở các xã Phước Kiển, Long Hậu và Nhơn Đức, với mức tăng từ 2-5 triệu đồng/m2, tùy theo khu vực. Trong đó, giá đất tăng mạnh nhất là ở khu vực Long Hậu.
So với các khu vực khác của TP.HCM, quỹ đất tại Nhà Bè, Bình Chánh còn nhiều và cũng khá rẻ. Chính vì vậy, vài năm trở lại đây hai khu vực này thích hợp để phát triển các đô thị quy mô lớn. Thực tế, thị trường bất động sản ở các khu vực này đã bắt đầu phát triển với việc xuất hiện nhiều dự án được đầu tư cơ sở hạ tầng bài bản, thu hút được người mua thực về ở.
Theo ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường Công ty DKRA Vietnam, thực tế cho thấy, thị trường bất động sản tại Bình Chánh và Nhà Bè từ lâu rất sôi động, tốc độ đô thị hóa của 2 huyện này cao hơn rất nhiều so với Hóc Môn.
Bình Chánh và Nhà Bè sở hữu vị trí chiến lược, hạ tầng giao thông kết nối và định hướng phát triển kinh tế xã hội tốt,… đồng thời tạo ra những yếu tố thuận lợi cho địa phương.
Bình Chánh là huyện đông dân nhất, vị trí tiếp giáp trải dài từ phía Nam đến phía Tây và là cửa ngõ về miền Tây, có hệ thống giao thông huyết mạch của TP.HCM và vùng lân cận. Ngoài ra, hoạt động kinh tế, giao thương của Bình Chánh cũng rất sôi động và đa dạng.
Huyện Nhà Bè có diện tích nhỏ nhất và quy mô dân số không quá cao, vị trí cửa ngõ về phía Nam của TP.HCM. Cũng như Bình Chánh, Nhà Bè có hệ thống hạ tầng giao thông huyết mạch, quy hoạch các khu đô thị và họat động kinh tế, sản xuất kinh doanh sôi động (cảng Hiệp Phước, các khu Công nghiệp, khu đô thị,…).
Về tác động tích cực, theo ông Hoàng, câu chuyện này sẽ quyết vấn đề hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội, giảm áp lực cho các quận trung tâm, đạt mục tiêu TP.HCM là thành phố đa trung tâm.
Song song đó, cải thiện bộ mặt đô thị, đời sống cư dân (đặc biệt, Bình Chánh, Nhà Bè có tốc độ đô thị hóa rất nhanh, nhưng vẫn còn nhiều khu quy hoạch treo làm dang dở diện mạo nửa đô thị - nửa nông thôn). Bên cạnh đó, thu hút đầu tư, kinh doanh, tạo động lực cho phát triển kinh tế xã hội nói chung.
Vai trò của chính quyền cấp cơ sở trong việc hạn chế tình trạng vẽ dự án, phân lô, bán nền, làm giá đất rất quan trọng.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA
Về thách thức, ông Nguyễn Hoàng cho rằng, có thể xảy ra tình trạng chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất đô thị một cách ồ ạt; bất động sản tăng giá bất thường. Bởi trước đến nay, mỗi khi xuất hiện thông tin khu vực nào được nâng cấp lên quận, giá đất tại khu vực đó lại sốt nóng làm cho thị trường bất ổn, điển hình như TP.Thủ Đức.
Khi giá đất tăng cao, vấn đề đền bù, bồi thường, giải tỏa và chi phí đầu vào để phát triển dự án cũng tăng theo. Từ đó dẫn đến việc các chủ đầu tư chỉ chú trọng vào phân khúc nhà ở trung cấp trở lên mà bỏ ngỏ phân khúc nhà ở vừa túi tiền (căn hộ dưới 30 triệu đồng/m2 hiện tại gần như đã biến mất).
Theo đó, quy hoạch và quỹ đất tạo dựng các dự án đô thị bất động sản quy mô lớn tầm cỡ và đồng bộ, tránh những dự án manh mún như trước đây; đồng thời, cần quan tâm đến tiến độ triển khai các dự án, công trình, đặc biệt là triển khai hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội.
Ông Nguyễn Hoàng khuyến cáo, người mua ở hay đầu tư cần hết sức cẩn trọng với những chiêu trò của cò đất/đầu nậu hoặc môi giới không chuyên nghiệp cũng như thông tin không minh bạch hoặc cố ý gian lận để người mua mắc phải như đất vướng quy hoạch, đất có pháp lý không rõ ràng, đất tranh chấp, giá cả bị đưa đẩy không đúng,…
Nếu có ý định tìm mua nhà đất tại các khu vực này, trước hết người mua cần tìm hiểu tính pháp lý của bất động sản muốn mua, các vấn đề liên quan như quy hoạch, giao thông đường xá,… Những thông tin này có thể được tham khảo tại cơ quan chức năng địa phương. Khi tìm mua dự án, nên cân nhắc những dự án của các chủ đầu tư lớn uy tín.
Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), việc chuyển đổi từ huyện lên quận mang lại lợi ích cho nhà nước, người dân và cả doanh nghiệp. Nhưng để tránh tình trạng lợi dụng thông tin này đẩy giá đất lên cao, ông Lê Hoàng Châu cho rằng phía chính quyền cần chủ động việc công bố thông tin để định hướng dư luận.
Nếu đề án chuyển đổi một số huyện thành quận được phê duyệt, thì lộ trình chuyển đổi, kế hoạch thực hiện như thế nào cần công bố cho người dân được biết, để cho người dân không bị sập bẫy thông tin của giới cò đất, đầu nậu.
