Giao dịch bất động sản bắt buộc phải qua ngân hàng

Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) được Quốc hội thông qua sáng nay 28/11, với hơn 94% đại biểu tán thành. Luật này có hiệu lực từ 1/1/2025.

Ông Vũ Hồng Thanh, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế nêu điểm mới, giao dịch bất động sản giữa các cá nhân, tổ chức quy mô nhỏ sẽ do các bên thỏa thuận hình thức thanh toán hợp đồng mua bán, chuyển nhượng. Tuy nhiên, chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản buộc phải thanh toán qua ngân hàng.

Quy định này, theo ông Thanh, nhằm bảo đảm kiểm soát dòng tiền giao dịch bất động sản của chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Theo quy định mới được Quốc hội thông qua, đặt cọc mua bán nhà trên giấy được siết lại. Cụ thể, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Thỏa thuận đặt cọc ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình. Dự án bất động sản trên giấy chỉ được đưa vào kinh doanh khi có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất, như quyết định giao đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở...

Việc này, theo Ủy ban Thường vụ Quốc hội, bảo đảm thể hiện đúng bản chất của việc đặt cọc, đồng thời hạn chế rủi ro cho bên mua, thuê mua, thường là bên yếu thế trong hoạt động kinh doanh bất động sản. 

Bởi, đặt cọc là bước đầu tiên trong tiến trình mua bán, được thực hiện trước khi giao kết hợp đồng, cần được giám sát để tránh thu tiền cọc quá lớn, có thể phát sinh hành vi lừa đảo gây thiệt hại cho người mua.

Tuy nhiên, dự án bất động sản trên giấy đủ điều kiện đưa vào bán nhưng tới thời điểm luật có hiệu lực thi hành (1/1/2025) chưa ký hợp đồng mua bán, thuê mua thì tiếp tục thực hiện các thủ tục bán, thuê mua theo quy định hiện hành. Chủ đầu tư phải công khai thông tin dự án bất động sản theo luật mới, trước khi ký hợp đồng.

Về thanh toán khi giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế cho biết, qua rà soát Ủy ban Thường vụ Quốc hội chốt phương án khách hàng thanh toán 95% giá trị hợp đồng, phần còn lại sẽ thanh toán khi họ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà.

Như vậy, khách hàng được giữ lại một phần giá trị hợp đồng trong thời gian chờ được cấp Giấy chứng nhận.

Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính (tiền thuê đất, các loại thuế, phí liên quan đến đất đai) trước khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.

Ngoài ra, chủ đầu tư phải có quyết định giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, nhưng không bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng, theo VTC News.

Chủ nhiệm Ủy ban Vũ Hồng Thanh cho hay, quy định này nhằm ngăn ngừa tình trạng chọn nhà đầu tư không đủ năng lực chuyển nhượng dự án và bảo đảm nguyên tắc chỉ bán, chuyển nhượng những gì người bán, chuyển nhượng có.

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia kinh tế, hiện nay tiền mặt đang được giao dịch tự do khiến cho việc mua bán bất động sản không được kiểm soát. Hơn nữa, nhiều người có thể sử dụng tiền mặt từ các nguồn không rõ để đi mua bất động sản, bao gồm cả tiền hợp pháp và phi pháp.

Dựa trên kinh nghiệm hoạt động tài chính tại Mỹ, ông Hiếu cho rằng việc yêu cầu giao dịch mua bán bất động sản phải chuyển qua ngân hàng sẽ giúp cơ quan an ninh tiền tệ truy xuất rõ nguồn gốc và dòng tiền, phát hiện các giao dịch bất thường, đồng thời các cơ quan ngân hàng yêu cầu khai báo nguồn gốc khi chuyển tiền vào hệ thống ngân hàng.

Vị chuyên gia nhận định rằng, quy định này mặc dù có thể làm chậm lại hoạt động kinh doanh bất động sản, nhưng là chi phí xã hội cho một nền kinh tế trong sạch.

Đồng quan điểm, các chuyên gia cũng cho rằng dữ liệu thanh toán qua ngân hàng sẽ là một tài liệu quan trọng để xác định trách nhiệm và nghĩa vụ các bên liên quan khi có tranh chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng đất xảy ra. Đặc biệt, việc quy định thanh toán qua ngân hàng còn góp phần chống thất thu thuế một cách hiệu quả khi giá trị giao dịch bất động sản lớn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng cho rằng, nước ta đã tham gia Công ước của Liên Hiệp quốc về phòng, chống rửa tiền và để thực hiện Luật Phòng, chống rửa tiền 2012; Chính phủ đã ban hành Nghị định 116/2013 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Phòng chống rửa tiền nên việc quy định thanh toán trong giao dịch kinh doanh bất động sản phải qua ngân hàng là rất cần thiết, theo diendandoanhnghiep.vn.

Nhằm tăng tính minh bạch của thị trường bất động sản, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, chống thất thu ngân sách nhà nước và góp phần phòng, chống rửa tiền, HoREA cho rằng nội dung này cần được hướng dẫn thi hành tại Nghị định 02/2022 với quy định việc thanh toán trong giao dịch kinh doanh bất động sản phải qua ngân hàng.

(Tổng hợp)