Ông D, một khách hàng mua đất nền ở xã Bình Mỹ cho biết, theo quảng cáo của cò đất, ông đã mua 1 lô đất trồng cây hàng năm có diện tích 110m2 với giá 510 triệu đồng.
Đây là lô đất được ông Nguyễn Thanh Tùng (thường trú huyện Hoài An, Bình Định) tách trái phép từ mảnh đất có diện tích 2.000m2 (thửa đất số 127, tờ bản đồ 20 ở xã Bình Mỹ, huyện Củ Chi). Điều đáng nói, thửa đất trên là đất trồng cây hàng năm, thời hạn sử dụng đất đến năm 2068.
Trước đó, ông Tùng sang lại mảnh đất trên với giá 300 triệu đồng, sau đó phân hàng chục lô đất rồi chuyển nhượng cho nhiều khách hàng với giá lên đến 500 triệu đồng mỗi lô.
Ngoài mảnh đất nêu trên, ông Tùng còn sang lại tại thửa đất 582 hơn 1.500m2 (tờ bản đồ số 53 ở xã Bình Mỹ, huyện Củ Chi) rồi phân thành hàng chục lô đất khoảng 50m2 và bán lại với giá 315 triệu đồng mỗi lô. Toàn bộ mảnh đất hơn 1.500m2 này được ông Tùng mua với giá 130 triệu đồng. Mục đích sử dụng đất của mảnh đất này cũng vẫn là đất trồng cây lâu năm, thời hạn sử dụng đất đến năm 2048.
Có mặt tại khu đất này, chúng nhận thấy hiện trạng của 2 lô đất trên phần lớn đang trồng rau muống, hoặc đất trống. Thửa đất đã phân ra nhiều lô bằng gạch, đường đi 2 bên lô đất đã được hình thành. Một số căn nhà đã được dựng tạm trên một vài lô đất.
Liên lạc với ông Nguyễn Thanh Tùng, chủ của 2 thửa đất nói trên, ông này xác nhận đang bán nhiều lô đất tại hai thửa đất nêu trên nhưng số lượng còn lại rất ít.
“Đây là đất trồng cây lâu năm, hàng năm nên không xây dựng được. Do xã chưa cho chuyển đổi mục đích sử dụng nên phải chờ”, ông Tùng thông tin. Khi chúng tôi thắc mắc về việc phân lô đất nền trái phép, ông Tùng cho biết: “Đây là đất của mình nên mình chia ra mình bán. Mình bán có công chứng, lập vi bằng”.
Tuy nhiên, luật sư Bùi Gi Phong, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, người dân được thực hiện việc tách thửa và chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở nhưng phải được cơ quan Nhà nước phê duyệt. Đồng thời, khu đất đó phải hoàn thành hạ tầng, phải nộp tiền sử dụng đất, phải được kiểm tra hoàn thành hạ tầng và cấp sổ thì mới được giao dịch cho người khác.
Cụ thể tại Khoản 2 Điều 5 Quyết định 60/2017/QĐ-UBND của UBND TP.HCM có quy định về tách thửa đất nông nghiệp như sau:
- Trường hợp thửa đất thuộc khu vực quy hoạch, để sản xuất nông nghiệp: Được phép tách thửa, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại phải đảm bảo diện tích tối thiểu là 500m2 đối với đất trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp khác và 1.000m2 đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.
- Trường hợp thửa đất thuộc khu vực không phù hợp quy hoạch để sản xuất nông nghiệp và thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố thì không được tách thửa. Trường hợp thửa đất thuộc khu vực không phù hợp quy hoạch để sản xuất nông nghiệp và không thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố, thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền theo quy định tại Điều 49, Luật Đất đai.
Luật sư Bùi Gi Phong lưu ý, để được phân lô, chủ đầu tư phải chuyển mục đích sử dụng sang đất ở, được UBND cấp huyện hoặc tỉnh cho phép chuyển nhượng dưới hình thức phân lô, bán nền.
Ngoài ra, người mua phải kiểm tra giấy tờ chứng minh chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Vì pháp luật cấm chuyển nhượng đất phân lô, bán nền nếu chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Phải kiểm tra tình trạng kết cấu hạ tầng thực tế gồm: Công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 như phê duyệt, đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực và đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, nước, hệ thống thoát nước, thu gom rác thải.
Với những quy định trên, người mua đất sẽ đối mặt nhiều rủi ro khi mua đất nông nghiệp phân lô, mà trước tiên là không thể tách thửa và sang tên.
Liên quan đến vụ việc, chúng tôi đã có buổi làm việc với bà Đỗ Thị Thanh Thuý, Chủ tịch UBND xã Bình Mỹ, nhưng bà chủ tịch chỉ hứa sẽ chỉ đạo kiểm tra, xử lý tình trạng trên.
