Là một trong những dự án ra mắt thị trường ngay từ đầu năm 2020, Westgate Bình Chánh đã có một thời gian nhất định vừa để thị trường đo lường được độ hấp thụ, vừa giúp khách hàng và nhà đầu tư nhìn ra một số điểm lưu ý trước khi mua nhà.
Xa trung tâm hơn, giá cũng cao hơn
Mở bán giai đoạn 1 với gần 700 căn hộ, giá trung bình của Westgate vào khoảng 33-34 triệu đồng/m2 chưa VAT. Với mức giá trên, Westgate thường được mang lên bàn cân với phân khu căn hộ Flora thuộc Khu đô thị Mizuki Park của Nam Long và dự án căn hộ Lovera Vista của Nhà Khang Điền .
Flora Mizuki Park đang được thị trường giao dịch thứ cấp trong mức 32 triệu đồng/m2. Lovera Vista thì trong giai đoạn sang nhượng hợp đồng mua bán với giá trong khoảng 31 triệu đồng/m2. Như vậy, giá sơ cấp của Westgate cao hơn hẳn 2 dự án của Nam Long Group và Khang Điền.
Trong khi dự án của Nam Long đã có cư dân sinh sống, tiện ích nội khu dần hoàn thiện thì dự án của Khang Điền đang trên tiến độ bàn giao vào quý II/2021. Cả hai dự án trên đều có khoảng cách tới trung tâm TP.HCM gần hơn Westgate lần lượt từ gấp đôi đến gấp 1/3 quảng đường. Chưa kể, từ Westgate đi Bến Lức (Long An) còn gần hơn cả di chuyển về quận 1 (TP.HCM).
Là một nhà đầu tư cá nhân, anh Đặng Hồng Phúc, nhận định rằng, với việc đặt khung giá như trên cho Westgate, An Gia có thể không mấy thuận lợi khi cạnh tranh với 2 đối thủ trên. “Mizuki gần quận 1 nhất, có thể vào ở, giá lại khá mềm, chất lượng theo mình đánh giá là ổn, thiết kế khá, thị trường lại đang giao dịch tốt. Lovera thì có lợi thế là pháp lý từ uy tín của chủ đầu tư, tiến độ xây dựng nhanh, vị trí nằm trong khu dân cư an ninh”, anh đánh giá.
Anh Phúc nói thêm, ở Lovera Vista, đoạn đường từ Quốc lộ 51 ra Nguyễn Văn Linh vào giờ cao điểm hay kẹt xe nhưng lại rất tiện cho việc di chuyển sang quận 8. Khuyết điểm này sẽ được bù trù với thiết kế layout thoáng, chất lượng căn hộ được bảo chứng ở những sản phẩm đã triển khai của chủ đầu tư.
  |
| Trong khi Lovera Vista đang gấp rút hoàn thiện thì Flora Mizuki Park đã có cư dân về sống. Ảnh: Tiendoduan.org, Nam Long Group |
Với Westgate, do chưa mở bán nên mọi đánh giá về dự án đều ở mức “phỏng đoán”. Theo nhà đầu tư này, dự án có ưu điểm là phương thức thanh toán nhẹ, đó cũng là phương án hay cho việc an cư trong 3-4 năm tới.
“Vị trí này tuỳ vào thực trạng của mỗi người, sẽ gần với kẻ này nhưng lại xa với người nọ. Khu vực trung tâm hành chính trên sẽ thừa hưởng nhiều tiện ích và hạ tầng sau này, nhưng hiện tại thì còn khá hoang sơ, chưa thể so sánh với hai đối thủ kể trên”, anh kết luận.
Chưa rõ ngày chính thức xây dựng
Như đã đề cập trong bài viết trước đó, Westgate đang có lùm xùm về mặt pháp lý khu đất 3,1 ha mà dự án sẽ toạ lạc. Theo thông tin chúng tôi tổng hợp được, hiện tại văn bản pháp lý của dự án đang có gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định đấu giá, quyết định chấp nhận chủ trương, quyết định công nhận chủ đầu tư của của UBND TP.HCM, quy hoạch chi tiết 1/500 cũ của khu trung tâm hành chính huyện Bình Chánh.
Tuy nhiên, hồi cuối năm 2020, một số nhân viên môi giới dự án tiết lộ rằng quy hoạch trên vẫn đang đợi điều chỉnh để có được bản quy hoạch chi tiết 1/500 mới, trong đó có thay đổi khu đất 3,1 ha thành khu trung tâm thương mại, dịch vụ và nhà ở.
Điều này dẫn đến việc dự án dù rầm rộ mở bán từ đầu năm 2020 nhưng đến nay chỉ mới thi công nhồi cột, khu 3,1 ha này hoàn toàn là bãi đất trống. Chưa rõ đâu là ngày Westgate được chính thức khởi công xây dựng.
| Thực hiện: Huy Thế - Ngọc Châu |
Một vấn đề nữa liên quan đến pháp lý tại Westgate chính là mô hình holding company được An Gia áp dụng tại dự án. Trong các thông tin công bố, Bất động sản An Gia chưa hề nhận mình là “chủ đầu tư” mà chỉ là “nhà phát triển dự án”.
Thực tế, Công ty Cổ phần Quản lý và Phát triển Gia Khánh, công ty liên kết của An Gia Group, đã thâu tóm dự án thông qua thâu tóm cổ phần chi phối ở doanh nghiệp nắm giữ dự án, Công ty TNHH Western City.
Thị trường cũng không còn lạ lẫm với việc tiếp cận dự án theo cách này của nhiều doanh nghiệp khác. Đây là cách thức thâu tóm vừa tiết kiệm thời gian, vừa giúp đơn giản thủ tục. Tuy nhiên, nhà phát triển dự án có vai trò làm luôn thay chủ đầu tư dự án theo hợp đồng nhưng lại không phải chủ đầu tư. Về pháp luật, chủ đầu tư vẫn phải chịu trách nhiệm về các vấn đề xảy ra với khách hàng.
 |
| Cư dân An Gia The Star lên tiếng đòi sổ hồng. Ảnh: Thương Hiệu & Pháp Luật |
Cũng với hình thức trên, Tập đoàn An Gia đã vướng lùm xùm không hề nhỏ tại dự án The Star. Sau 3 năm bàn giao mà chưa có sổ hồng, cư dân dự án The Star đã liên tục tố và truy trách nhiệm với An Gia. Trong công văn gửi cư dân dự án, doanh nghiệp này lại kết luận, An Gia đã hoàn thành đầy đủ trách nhiệm, nỗ lực thực hiện các thủ tục pháp lý nhưng gặp các trở ngại khách quan và chủ quan từ phía đối tác là Công ty Cổ phần Xây dựng Tân Bình và dịch bệnh COVID-19.
Sau nhiều áp lực, đến nay phía An Gia cũng đã có động thái tiến hành trả tiền sử dụng đất bổ sung đối với tầng hầm mở rộng của dự án The Star. Việc chậm thanh toán tiền này là nguyên nhân chính khiến Xây dựng Tân Bình không hoàn thiện được giấy tờ pháp lý cho cư dân.
Ô nhiễm tiếng ồn từ đường cao tốc
Nằm cách nút giao cao tốc TP.HCM - Trung Lương - Nguyễn Văn Linh - Quốc lộ 1A khoảng 1km, đây vừa được xem là lợi thế nhưng cũng là điểm không ổn đối với dự án Westgate. Cạnh nút giao cao tốc giúp việc di chuyển dễ dàng về miền Tây hoặc kết nối với tuyến cao tốc Bắc - Nam trong tương lai.
Nhưng đây cũng là tuyến giao thông có nhiều xe lớn di chuyển với mật độ dày, độ an toàn khi lưu thông luôn là dấu chấm hỏi với người sinh sống ở khu vực này.
Chưa kể, vị trí liền kề bệnh viện Bình Chánh , bệnh viện Nhi Đồng 3, bệnh viện y khoa Phạm Ngọc Thạch 2 và gần nút giao cao tốc khiến tình trạng ô nhiễm tiếng ồn do phương tiện lưu thông gây ra không hề nhỏ.
Là nhân viên kinh doanh thường “trực chiến” ở dự án mỗi ngày trong giai đoạn cao điểm mở bán trước đó, anh Trọng Nhân kể khổ: “Tôi trực ở Westgate 8-17h, từ thứ 2 đến thứ 7, cứ 15 phút sẽ có 2 chiếc xe cấp cứu đi ngang. Giai đoạn đó, tôi nghe tiếng xe cấp cứu mà ám ảnh!”.
 |
| Nằm gần đường giao thông lớn, bệnh viện là lợi thế nhưng cũng là bất lợi của dự án vì dễ gây ô nhiễm tiếng ồn. Ảnh: Huy Thế |
Song song đó, ở khu vực ngoại thành, khách hàng dễ bắt gặp các dự án có vị trí tiếp giáp hoặc tiệm cận bờ sông. Điều này giúp cư dân có được không khí thoáng đãng, thư giãn sau ngày làm việc. Hoặc nếu không, chủ đầu tư thường dành một tỷ lệ lớn diện tích đất để tự tạo riêng công viên và các cảnh quan nội khu để phục vụ cư dân. Tuy nhiên, Westgate lại yếu về điều này.
Bao quanh dự án hầu như toàn là bê tông. Hai phía của Westgate bị vây giữa những toà nhà trong khu hành chính huyện Bình Chánh, một phía lại hướng ra mặt đường cao tốc TP.HCM - Trung Lương, phía còn lại hầu như chỉ toàn là nhà dân.
Tuy có mật độ xây dựng vào khoảng 29,5% nhưng An Gia chỉ xây dựng các tiểu cảnh để phục vụ cư dân như hồ bơi, khu vui chơi trẻ em, sân BBQ,… Westgate không có công viên riêng mà dùng “ké” công viên hiện hữu trong khu hành chính Bình Chánh. Tuy công viên hiện hữu có diện tích lớn, tạo mảng xanh không nhỏ nhưng việc phải dùng chung với cư dân ngoài sẽ là điểm kém hấp dẫn với khách hàng và nhà đầu tư.
* Còn tiếp...
