Vì sao dự án “ma” vẫn ngang nhiên hoành hoành? (bài 1)

Như nấm sau mưa

Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an TP.HCM vừa ra quyết định khởi tố vụ án hình sự vụ “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” để làm cơ sở tiếp tục điều tra, thu thập tài liệu, chứng cứ nhằm xử lý theo quy định của pháp luật đối với ông Đặng Tiến Trường quê Khánh Hòa.

Khách hàng căng băng rôn phản yêu cầu ông Trường trả lại tiền.

Ông Trường là Giám đốc Công ty King Home Land ở quận Gò Vấp, TPHCM. Sau khi nhận được uỷ quyền của một cá nhân đứng tên các thửa đất trên quận 9, 12, TPHCM và huyện Long Thành (tỉnh Đồng Nai), ông Trường không thực hiện thủ tục phân lô tách thửa tại các cơ quan chức năng mà tự ý vẽ ra các dự án bất động sản phân lô bán nền không có thật với các tên gọi như King Home 1, King Home 2, King Home 4 và King City.

Ông Trường chỉ đạo nhân viên thực hiện việc phát tờ rơi hoặc điện thoại trực tiếp đến khách hàng để tiếp thị, quảng cáo và rao bán các nền đất thuộc dự án không có thật. Khi khách hàng đồng ý, ông Trường yêu cầu ký kết các hợp đồng thoả thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rồi chiếm đoạt số tiền hơn 21 tỷ đồng. Ngoài ra, cơ quan chức năng còn xác định ông Trường đã bán cùng một nền đất cho nhiều khách hàng tại các dự án phân lô bán nền không có thật để chiếm đoạt tài sản.

Tại Long An, vào ngày 19/5, nhiều khách hàng mua nền đất của Công ty TNHH Đầu tư và Xây dựng Bất động sản Hưng Thịnh, Công ty TNHH MTV Đất Xanh Long An đã tập trung về UBND tỉnh Long An để căng băng rôn cầu cứu chính quyền. Những khách hàng này đã mua nền đất tại các dự án Hưng Thịnh Cát Tường (xã Đức Lập Thượng, Đức Hòa, Long An) và dự án Khu dân cư Đất Xanh Long An (Mỹ Hạnh Nam, Đức Hòa, Long An). Các khách hàng cho biết, họ bị chủ đầu tư Công ty Hưng Thịnh và Công ty Đất Xanh Long An lừa đảo, khi lập “dự án ma” để bán khống cho họ.

Cụ thể, dự án Hưng Thịnh Cát Tường được rao bán từ cuối năm 2017. Sau đó Công ty Hưng Thịnh tiếp tục vẽ nền trên giấy để rao bán cho khách với diện tích 27ha mở rộng. Theo các cơ quan chức năng của tỉnh Long An, dự án Hưng Thịnh Cát Tường đến nay mới chỉ được giao đất hơn 5,5ha (giai đoạn 1) còn phần 27 ha mà Công ty Hưng Thịnh rao bán nền chưa có cơ quan nào chấp thuận. Riêng các lô đất ở dự án Khu dân cư Đất Xanh Long An đã bán cho khách hàng vẫn còn là đất của người dân địa phương.

Tương tự, cơ quan chức năng tỉnh Bình Dương đã ra quyết định khởi tố vụ án, khởi tố bị can và bắt tạm giam đối với Nguyễn Thanh Hùng (26 tuổi), Tổng giám đốc và Hoàng Anh Vui (26 tuổi), Giám đốc pháp lý của Công ty Bình Dương City Land để điều tra về hành vi “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản”.

Cụ thể, Công ty Bình Dương City Land đã lập ra nhiều dự án “ma” mang tên khu dân cư Happy Home (xã Phước Hòa, huyện Phú Giáo, tỉnh Bình Dương) và khu nhà ở Phúc Long 1, Phúc Long 2, khu dân cư Green City, khu dân cư Green City 2… (xã Lai Hưng, huyện Bàu Bàng, tỉnh Bình Dương). Các dự án này chỉ ở dạng mới lập hồ sơ xin chủ trương. Do không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật nên cơ quan chức năng tỉnh Bình Dương chưa tiếp nhận.

Khách hàng mua đất ở Công ty Hưng Thịnh Long An cầu cứu chính quyền.

Dù đa phần các dự án không có tên trong hồ sơ dự án đất nền, nhà ở trên địa bàn Bình Dương nhưng Công ty địa ốc Bình Dương City Land vẫn rao bán và ký kết với khách hàng. Tuy nhiên, sau đó không khách hàng nào được giao đất vì các dự án trên đều chưa được các cơ quan có thẩm quyền cấp phép phê duyệt.

Gần đây nhất, UBND huyện Xuyên Mộc, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu đã ra quyết định xử phạt 40 triệu đồng đối với ông Nguyễn Quốc Vinh (ngụ quận 3, TP.HCM) vì tự làm đường giao thông trên đất nông nghiệp mà không được cơ quan có thẩm quyền cấp phép.

Quyết định xử phạt của UBND huyện Xuyên Mộc nêu, từ tháng 12/2019 đến nay, tại khu đất 60ha do ông Nguyễn Quốc Vinh sử dụng ở ấp Gò Cát, xã Phước Thuận, huyện Xuyên Mộc, ông Vinh đã làm đường giao thông trên khu đất nông nghiệp với diện tích gần 10.000m2.

Khu đất 60ha này đang được hàng loạt sàn bất động sản rao bán với cái tên Hồ Tràm Riverside. Theo Công an huyện Xuyên Mộc, ông Nguyễn Quốc Vinh đã tiến hành san gạt tạo mặt bằng khoảng 80%, xây dựng một cổng bê tông chưa có thông tin quảng cáo, hình thành 1 đường đất gồm 1 trục chính và 8 đường ngang, đang thi công hệ thống thoát nước trong khu đất.

Ông Vinh cho biết đang làm thủ tục xin phép mở đường trong khu đất nhưng chưa được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận. Tuy nhiên, nhiều công ty bất động sản tham gia môi giới và bán đất nền Hồ Tràm Riverside cho khách hàng như DanhKhoi real, Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Tây Nam, CentralLand, Ben Thanh Real, Nhà Việt Land, DanhphatLand, Homelandsg, HTLand…

Ai tiếp tay?

Ông D. T. H. (ngụ quận 12, TPHCM) ký hợp đồng thoả thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với Công ty King Home Land từ tháng 11/2018. Hợp đồng ghi rõ giao dịch tại lô số 03, liên kết C thuộc tờ bản đồ số 58, thửa đất số 592, phường Thạnh Xuân, quận 12. Đến nay ông H. đã đóng được 717,5 triệu đồng.

Dự án "ma" Hồ Tràm Riverside có hàng loạt sàn môi giới bán hàng.

Tuy nhiên quá hạn bàn giao đất, Công ty King Home Land tránh né không thực hiện. Sau khi thấy công ty có nhiều biểu hiện bất minh, ông H. tìm hiểu thì vỡ lẽ lô đất này không thuộc tờ bản đồ số 58, thửa đất số 592 như trong hợp đồng hai bên đã ký kết mà chỉ là lô đất nằm liền kề. Hiện nay, lô đất ông mua đã có người xây nhà để ở.

Theo ông H., ông thiếu cảnh giác khi không tìm hiểu kỹ dự án, một phần nhân viên môi giới tỏ ra rất hiểu biết, thực hiện toàn bộ công đoạn mua bán, giấy tờ thủ tục, chỉ có chữ kỹ cuối cùng là của lãnh đạo doanh nghiệp ký. Nếu muốn không có dự án “ma”, người dân không bị lừa mua đất nền ảo thì phải xử lý lãnh đạo doanh nghiệp lừa đảo và xử lý cả nhân viên môi giới khi họ trực tiếp thuyết phục, giao dịch với khách hàng.

“Nhân viên môi giới hiểu đó là hành động lừa đảo nhưng vẫn làm vì sau khi giao dịch xong là họ phủi tay và đổ trách nhiệm cho lãnh đạo công ty. Khi công ty đó đóng cửa trả mặt bằng trụ sở thì nhân viên môi giới lại đi bán “dự án ma” khác, lại đi lừa người dân khác”, ông H. nói.

Luật sư Nông Minh Đức cũng cho rằng, các nhân viên môi giới dự án “ma” thường biết là giao dịch trái pháp luật. Chỉ vì được ăn chia vài phần trăm “hoa hồng” trên từng giao dịch thành công mà họ bất chấp để tìm kiếm khách hàng, dẫn dắt người khác vào tròng. 

Tâm lý nhiều nhân viên môi giới hiện nay là cứ làm, nếu ông chủ sàn bị bắt thì họ vô can do không có chức vụ trong công ty và chỉ là người làm công ăn lương, không bị cơ quan điều tra mời làm việc, không bị truy tố nên cùng lắm chỉ mất việc làm. Điều này khiến các nhân viên môi giới bất chấp.

Dự án Hưng Thịnh Cát Tường ở Long An bán 1 nền đất cho nhiều người nhưng vẫn chưa bị xử lý.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) nói rằng, các dự án “ma” tập trung nhiều tại vùng ven TPHCM và một số tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu, Đồng Nai, Bình Dương, Long An vì nhu cầu đất nền tại khu vực này rất lớn.

Thị trường có nhu cầu thì tất yếu dẫn đến nguồn cung. Tuy nhiên nhu cầu mua để ở thực sự chỉ chiếm khoảng 10%, còn lại là mua để đầu tư, lướt sóng. Yếu tố tác động thứ hai là họ kỳ vọng sau này chính quyền sẽ hợp thức hóa cho những dự án “ma” trở thành khu dân cư.

“Thủ đoạn của các dự án “ma” là các đối tượng lừa đảo tìm nhiều khu đất có diện tích từ vài ngàn mét vuông theo hình thức hợp tác đầu tư với chủ sử dụng đất hoặc mua đất nông nghiệp giá rẻ, thậm chí chiếm đất công rồi tự vẽ ra dự án với tên gọi mỹ miều. Sau đó cho nhân viên mang phát tờ rơi trên đường, quảng cáo trên mạng… bán đất nền. Các nạn nhân dù chưa tìm hiểu kỹ pháp lý của dự án nhưng do hám rẻ đã không vội vàng xuống tiền”, ông Châu nói.

Chủ tịch HoREA nói rằng, để dự án “ma” hoành hành ngoài việc nhiều nhà đầu tư thiếu hiểu biết và hám lợi, còn do chính quyền địa phương buông lỏng quản lý. Thậm chí, có một số cán bộ ở xã phường bắt tay với các sàn môi giới để hưởng lợi từ việc bán đất nền ở “dự án ma”. Do đó, chính quyền các phường xã, quận huyện cần thiết lập một hệ thống cung cấp thông tin quy hoạch dễ tiếp cận, dễ hiểu cho người dân.