Condotel bị “bỏ rơi” vì thiếu luật
Cụ thể, trong kiến nghị gửi Thủ tướng Chính phủ và các cơ quan liên quan, HoREA cho biết, hiện cả nước có khoảng 82.900 condotel và phần lớn trong số đó nằm trong các tòa nhà cao tầng thuộc các khu du lịch nghỉ dưỡng và sử dụng quỹ đất “đất thương mại, dịch vụ”. Và, theo quy định của Luật Đất đai, loại đất này có thời hạn sử dụng đất tối đa 50 năm, trường hợp đặc biệt được gia hạn nhưng tối đa không quá 70 năm.
Để tạo điều kiện cho chủ đầu tư, trong hơn 10 năm qua, một số tỉnh, thành đã cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở”(ổn định lâu dài) cho một số condotel.
Tuy nhiên, mới đây các cơ quan có thẩm quyền của Trung ương đã kết luận, việc cấp này là trái với quy định của Luật Đất đai khiến cho chủ sở hữu của các condotel vô cùng lo lắng.
Theo HoREA, căn cứ theo quy định tại Khoản 3 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản, Điểm g Khoản 1 Điều 99 và Khoản 1 Điều 104 Luật Đất đai, Khoản (1.c) Điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Khoản 22 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì chủ sở hữu công trình xây dựng trong dự án kinh doanh bất động sản không phải là dự án nhà ở, trong đó có căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch, nhà phố du lịch (shophouse du lịch) thuộc dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, văn phòng lưu trú (officetel), căn hộ dịch vụ (serviced apartment), căn hộ thương mại (shophouse) có quyền yêu cầu được “cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với đất” (sổ hồng) có thời hạn và thời hạn này bằng với thời hạn của dự án.
Tuy nhiên, do chưa có các quy định pháp luật đồng bộ, nên cho đến nay các chủ sở hữu công trình xây dựng vẫn chưa được cấp “sổ hồng” mặc dù condotel, trên thực tế có nhiều điểm tương đồng với căn hộ nhà chung cư và hầu hết đều nằm trong tòa nhà cao tầng.
Mặc dù tương đồng, tuy nhiên hiện nay chỉ có dự án nhà chung cư mới có căn cứ pháp luật điều chỉnh tương đối đầy đủ và khá chặt chẽ dựa theo các quy định của Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản.
“Cởi trói” cho codotel bằng cách nào?
Để giải quyết những bất cập còn tồn tại, gây khó khăn cho chủ sở hữu condotel, ngày 23/4/2019, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 11/CT-TTg “Về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh”, trong đó đã chỉ đạo các Bộ hướng dẫn giải quyết các vướng mắc về căn hộ du lịch theo chức năng và thẩm quyền.
Ngay sau đó, các Bộ liên quan như Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng, Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch đã đưa ra một số quyết định, quy định, thông tư… để điều chỉnh, hướng dẫn các chủ đầu tư thực hiện.
Tuy nhiên, theo HoREA, hầu hết các văn bản của các Bộ đưa ra rời rạc, thiếu tính đồng bộ, tính liên thông nên đã không xử lý được các vướng mắc liên quan đến condotel.
Chẳng hạn như Văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 14/02/2020 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cho bên nhận chuyển nhượng condotel được thực hiện theo quy định tại Điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Khoản 22 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP và có thời hạn sử dụng đất theo thời hạn của dự án đầu tư xây dựng khu du lịch nghỉ dưỡng.
Tuy nhiên, do chưa có quy định pháp luật khác để xác định “phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung” của condotel” (ngoài phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai), nên đến nay, các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương vẫn chưa thể cấp “sổ hồng” cho condotel.
Bên cạnh đó, Điều 145 Luật Đất đai quy định về “đất xây dựng khu chung cư”, nhưng không có quy định về “đất xây dựng khu condotel”, nên cũng chưa có căn cứ pháp luật xác định phần diện tích “đất xây dựng khu condotel”, để xác định quyền sử dụng đất chung ghi vào “sổ hồng” của chủ sở hữu condotel.
Ngoài ra, cũng theo HoREA, cách giải thích các định nghĩa “căn hộ du lịch, căn hộ lưu trú” trong Thông tư 21/2019/TT-BXD ngày 31/12/2019 của Bộ Xây dựng cũng chưa rõ ràng. Hay như Quyết định số 3720/QĐ-BVHTT&DL ngày 28/10/2019 của Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch về các loại hình lưu trú du lịch… tất cả khiến cho mọi việc càng phức tạp hơn.
Để giải quyết những vướng mắc này, theo kiến nghị của HoREA, Thủ tướng Chính phủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội nên xem xét quy định “phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung, quyền sử dụng đất chung của chủ sở hữu condotel”, để từ đó Bộ Tài nguyên và Môi trường có căn cứ hướng dẫn các địa phương ghi diện tích “phần sở hữu riêng, quyền sử dụng đất của chủ sở hữu condotel” vào “Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình không phải là nhà ở” của chủ sở hữu condotel.
Song song đó, cũng nên có quy định trách nhiệm bảo trì, kinh phí bảo trì, quản lý sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung và cơ chế quản lý vận hành đối với tòa nhà condotel…
Ngoài ra, các Bộ Xây dựng, Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch cũng cần thống nhất các định nghĩa về “căn hộ du lịch – codotel”, các loại hình lưu trú… để từ đó mới có thể “cởi trói” cho codotel.
